Singolo condomino – distacco da impianto centralizzato di riscaldamento – possibilità – sussiste – condizioni

Ai sensi dell’articolo 1118 c.c. come modificato dalla L. n. 220/ 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il singolo condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento ma a condizione che dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto od aggravi di spesa per gli altri condomini (Cassazione civile, sentenza n. 22285 del 3 novembre 2016)

Condominio – delibera assembleare – voto favorevole dei rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio – istituzione fondo cassa – situazione di grave degrado dell’immobile – creazione provvista per procedere a opere di manutenzione straordinaria e ordinaria – legittimità

È legittima la delibera assembleare, assunta con il voto favorevole dei rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio, con la quale si è istituito un fondo­cassa, in una situazione di grave degrado dell’immobile, per assicurare la provvista per procedere a opere di manutenzione straordinaria e ordinaria. (Cassazione civile, sentenza n. 17035 , dell’11 agosto 2016)

Autorizzazioni amministrative – efficacia – limitata a rapporto pubblicistico tra P.a. e privato Autorizzazioni amministrative – estensione efficacia a rapporto tra privati – esclusione

Le autorizzazioni amministrative esauriscono la loro efficacia nell’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, non potendo – neppure ai fini della legittimita’ di una innovazione ai sensi dell’articolo 1120 c.c., comma 2 da compiersi nell’ambito di un condominio di edificio – incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini (Cassazione civile, ordinanza 22 giugno 2016, n. 12917)

Condominio negli edifici – uso lastrico solare non comune a tutti i condomini – danni da infiltrazioni – responsabilità del proprietario (o dell’usuario esclusivo) del lastrico solare (o della terrazza a livello) e del condominio. Responsabilita’ – concorso – criterio di imputazione previsto dall’articolo 1126 c.c.

In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorche’ di proprieta’ esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilita’, salva la rigorosa prova contraria della riferibilita’ del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’articolo 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.(Cassazione civile,  Sezioni Unite   sentenza 10 Maggio 2016 n.  9449)

Condominio – transazione avente ad oggetto diritti reali su cosa comune – consenso unanime – necessità. Condominio – transazione avente ad oggetto un diritto obbligatorio – consenso unanime – esclusione.

Ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ. (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ.), è richiesto il consenso di tutti i comunisti – e, quindi, della totalità dei condomini – per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale – che decide con il criterio delle maggioranze – autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni. (Cassazione civile, ordinanza n. 7201 del 13 aprile 2016);

Condominio – legittimazione ad impugnare delibera assembleare.

In tema di condominio la legittimazione ad impugnare una delibera assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonche’ ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullita’) e ognuno puo’ esercitare l’azione verso il condominio rappresentato dall’amministratore, senza necessita’ di chiamare in causa gli altri. Se la decisione viene resa nei confronti di piu’ condomini, che abbiano agito in uno stesso processo, però tutti sono parti necessarie nei successivi giudizi di impugnazione, poiche’ per tutti deve potere fare stato soltanto la pronuncia finale, dandosi altrimenti luogo all’eventualita’ di giudicati contrastanti, con l’affermazione della legittimita’ della delibera per alcuni e della sua invalidita’ per altri. (Cassazione civile, sentenza n. 2859 del 12 Febbraio 2016)

Assegnazione posti-auto cortile comune – divisione bene comune nascita di nuovo diritto reale – esclusione.

L’assegnazione dei posti–auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune, consentito all’assemblea del condominio; né tale regolamentazione con relativa assegnazione di singoli posti–auto ai vari condomini determina la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune.
In mancanza di accordo tra i condomini o di delibera assembleare o addirittura ove l’assemblea non sia stata neppure costituita, la regolamentazione dell’uso della cosa comune ben può essere richiesta al giudice e da lui disposta
(Cassazione civile sentenza n. 23118 del 12 novembre 2015)

Proprietà condominiale – estensione ad edifici separati e autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio – esistenza di titolo idoneo – necessità

L’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto a quello in cui ha sede il Condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del Condominio medesimo. (Cassazione civile, sentenza n.16367 del 4 agosto 2015)

Pregiudizio all’uso o godimento delle parti comuni da parte dei singoli condomini – verifica ex art 1120 c.c., 2 comma – principio di solidarietà condominiale.

In sede di verifica, ex art. 1120 c.c., 2 comma, circa l’attitudine dell’installazione di un ascensore a recare pregiudizio all’uso o godimento delle parti comuni da parte dei singoli condomini, è necessario tenere conto del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto, peraltro, di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati. (Cassazione Civile, sentenza n. 16486 del 5 agosto 2015)