Condominio negli edifici – uso lastrico solare non comune a tutti i condomini – danni da infiltrazioni – responsabilità del proprietario (o dell’usuario esclusivo) del lastrico solare (o della terrazza a livello) e del condominio. Responsabilita’ – concorso – criterio di imputazione previsto dall’articolo 1126 c.c.

In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorche’ di proprieta’ esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilita’, salva la rigorosa prova contraria della riferibilita’ del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’articolo 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.(Cassazione civile,  Sezioni Unite   sentenza 10 Maggio 2016 n.  9449)

Condominio – transazione avente ad oggetto diritti reali su cosa comune – consenso unanime – necessità. Condominio – transazione avente ad oggetto un diritto obbligatorio – consenso unanime – esclusione.

Ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ. (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ.), è richiesto il consenso di tutti i comunisti – e, quindi, della totalità dei condomini – per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale – che decide con il criterio delle maggioranze – autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni. (Cassazione civile, ordinanza n. 7201 del 13 aprile 2016);

Condominio – legittimazione ad impugnare delibera assembleare.

In tema di condominio la legittimazione ad impugnare una delibera assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonche’ ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullita’) e ognuno puo’ esercitare l’azione verso il condominio rappresentato dall’amministratore, senza necessita’ di chiamare in causa gli altri. Se la decisione viene resa nei confronti di piu’ condomini, che abbiano agito in uno stesso processo, però tutti sono parti necessarie nei successivi giudizi di impugnazione, poiche’ per tutti deve potere fare stato soltanto la pronuncia finale, dandosi altrimenti luogo all’eventualita’ di giudicati contrastanti, con l’affermazione della legittimita’ della delibera per alcuni e della sua invalidita’ per altri. (Cassazione civile, sentenza n. 2859 del 12 Febbraio 2016)

Assegnazione posti-auto cortile comune – divisione bene comune nascita di nuovo diritto reale – esclusione.

L’assegnazione dei posti–auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune, consentito all’assemblea del condominio; né tale regolamentazione con relativa assegnazione di singoli posti–auto ai vari condomini determina la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune.
In mancanza di accordo tra i condomini o di delibera assembleare o addirittura ove l’assemblea non sia stata neppure costituita, la regolamentazione dell’uso della cosa comune ben può essere richiesta al giudice e da lui disposta
(Cassazione civile sentenza n. 23118 del 12 novembre 2015)

Proprietà condominiale – estensione ad edifici separati e autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio – esistenza di titolo idoneo – necessità

L’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto a quello in cui ha sede il Condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del Condominio medesimo. (Cassazione civile, sentenza n.16367 del 4 agosto 2015)

Pregiudizio all’uso o godimento delle parti comuni da parte dei singoli condomini – verifica ex art 1120 c.c., 2 comma – principio di solidarietà condominiale.

In sede di verifica, ex art. 1120 c.c., 2 comma, circa l’attitudine dell’installazione di un ascensore a recare pregiudizio all’uso o godimento delle parti comuni da parte dei singoli condomini, è necessario tenere conto del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto, peraltro, di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati. (Cassazione Civile, sentenza n. 16486 del 5 agosto 2015)

Norme di regolamento di condominio di natura contrattuale – deroga o integrazione della disciplina legale – attribuzione al concetto di decoro architettonico di una definizione piu’ rigorosa di quella accolta dall’articolo 1120 c.c. – ammissibile

 

In materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprieta’, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini- possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione piu’ rigorosa di quella accolta dall’articolo 1120 c.c., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva (Cassazione civile, sentenza n. 12582 del 17 Giugno 2015)

Spazio sottostante al suolo su cui sorge un condominio : è proprietà comune in mancanza di titolo che attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini.

Per il combinato disposto degli articoli 840 e 1117 c.c., lo spazio sottostante ai suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprieta’ esclusiva ad uno dei condomini, deve considerarsi di proprieta’ comune, indipendentemente dalla sua destinazione; ne consegue che il condomino non puo’, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondita’ del sottosuolo per ricavarne nuovi locali od ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attivita’ l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo ( Cassazione civile sentenza n. 11667 del 5 Giugno 2015)

Comunione – decorrenza del termine per l’usucapione – presupposti

In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l’usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui ove possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere, ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva. (Corte di Cassazione, sentenza n. 11903 del 9 Giugno 2015)