Ausiliari mediatore o società di mediazione – iscrizione nel ruolo – necessità – condizioni – svolgimento di attività mediatizia in senso proprio.

Gli ausiliari del mediatore o di una società di mediazione sono tenuti all’iscrizione nel ruolo solo quando essi risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, e impegnativi per l’ente da cui dipendono; l’iscrizione non è, invece, richiesta per quei dipendenti che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti. (Cassazione civile, sentenza n. 13903 del 7 Luglio 2016)

Contratto definitivo e contratto preliminare di vendita – elemento distintivo – volontà delle parti. Contratto preliminare – successiva stipula contratto definitivo di vendita – necessità di conformarsi a modalita’ e condizioni del preliminare – non sussiste. Interpretazione contratto definitivo – valutazione comportamento parti ex articolo 1362 c.c., comma 2 – valorizzazione testo contratto preliminare –  obblighi- non sussistono

L’elemento distintivo tra contratto definitivo e contratto preliminare di vendita e’ dato dalla volonta’ delle parti, che nel contratto definitivo e’ rivolta direttamente al trasferimento della proprieta’ o di altro diritto, mentre nel contratto preliminare fa dipendere tale trasferimento da una futura manifestazione di consenso che gli stessi contraenti si obbligano a prestare.

Se le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, addivengono successivamente alla stipulazione di un contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalita’ e condizioni, puo’ anche non conformarsi a quella del preliminare, senza che per cio’ sia necessario un distinto accordo novativo.

In sede di interpretazione del contratto definitivo, non vi e’ alcun obbligo per il giudice del merito di valutare il comportamento delle parti ex articolo 1362 c.c., comma 2 e di prendere in considerazione il testo del contratto preliminare.

(Cassazione civile sentenza del 5 Luglio 2016 n. 13658)

Nullità ex art 40 legge 47/85 – contratto preliminare di vendita – esclusione

La nullità prevista dall’art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 riguarda esclusivamente i contratti ad effetti traslativi, e non coinvolge il preliminare di vendita che abbia ad oggetto un immobile abusivo; e ciò, non soltanto, per un motivo di carattere letterale, in quanto la norma in questione attiene solo agli atti traslativi dei diritti reali sull’immobile, e non agli atti ad efficacia obbligatoria, ma per il rilievo che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che – in queste ipotesi – rimarrebbe esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita (Cassazione civile, sentenza n.8483 del 29 aprile 2016)

Promessa di vendita – consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo- anticipazione degli effetti traslativi – esclusione – contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori – sussistenza.

Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un’intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall’articolo 1141 codice civile
(Cassazione civile, sentenza n. 5211 del 16 marzo 2016)

Provvigione – mediatore professionale – Iscrizione al Ruolo degli Agenti d’affari in mediazione – necessità Diritto alla provvigione – Iscrizione successiva ad inizio attività di mediazione – sufficienza per attività svolta dopo l’iscrizione – conseguenze

Ai fini del riconoscimento del compenso al mediatore, è necessario che colui che abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare sia regolarmente iscritto al ruolo dei mediatori professionali, mentre è sufficiente a far sorgere il diritto al compenso che l’iscrizione sia intervenuta dopo l’inizio dell’attività di mediazione e, finché essa sia in corso, e tuttavia, in questo caso la provvigione è dovuta solo da quel momento. Ne consegue che chi abbia svolto attività di intermediazione è tenuto a restituire l’acconto percepito quando ancora non possedeva la qualifica di mediatore professionale per mancanza di iscrizione nell’apposito albo, non bastando la sopravvenienza della suddetta qualifica nel corso del rapporto di mediazione, né l’unitarietà del compenso spettante al mediatore a legittimare “ex post” un pagamento non consentito dalla legge al momento della sua effettuazione. (Cassazione civile, 29 gennaio 2016 sentenza n.1735)

Controversie tra privati o tra privati e PA – verifica della esistenza e della estensione del diritto di proprietà’- giurisdizione del giudice ordinario

Appartiene al giudice ordinario la giurisdizione in ordine alle controversie tra privati, o anche tra privati e pubblica amministrazione, aventi ad oggetto la verifica della esistenza e della estensione del diritto di proprieta’: e in tali controversie le risultanze catastali ben possono essere utilizzate a fini probatori, come, ad esempio, le mappe catastali in caso di azione di regolamento di confini, le quali costituiscono elemento di prova, sia pure di carattere sussidiario (Cassazione civile SSUU sentenza n. 2950 del 16 Febbraio 2016)

Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita – immobile costruito senza licenza o concessione edilizia (e in assenza della prescritta documentazione alternativa)  e immobile caratterizzato da totale difformita’ della concessione e mancanza di sanatoria – sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 cod. civ – impronunciabilità.

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, non puo’ essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 cod. civ. non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformita’ della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilita’, non annullati ne’ revocati, abbia un vizio di regolarita’ urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformita’ rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perche’ il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed e’, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore (nella specie, a sua volta acquirente dello stesso immobile in base a precedente rogito notarile) di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente. (Cassazione civile, sentenza n.24852  del 9 dicembre 2015)

Conclusione dell’affare – diritto del mediatore alla provvigione – compimento operazione di contenuto economico che si risolve in una utilità patrimoniale – stipula contratto preliminare.

 

La conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, coincide con il compimento di un’operazione di contenuto economico risolventesi in un’utilita’ di carattere patrimoniale e, cioe’, di un atto in virtu’ del quale si costituisca un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in mancanza, per il risarcimento del danno. E’ sufficiente la conclusione di un contratto preliminare a fondare il diritto del mediatore alla provvigione; questo è il requisito minimo, essendo nella facolta’ delle parti derogare alla disciplina legale e procrastinare l’acquisto del diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo (Cassazione civile, sentenza n.24397 del 30 novembre 2015).