Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita – immobile costruito senza licenza o concessione edilizia (e in assenza della prescritta documentazione alternativa)  e immobile caratterizzato da totale difformita’ della concessione e mancanza di sanatoria – sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 cod. civ – impronunciabilità.

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, non puo’ essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 cod. civ. non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformita’ della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilita’, non annullati ne’ revocati, abbia un vizio di regolarita’ urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformita’ rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perche’ il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed e’, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore (nella specie, a sua volta acquirente dello stesso immobile in base a precedente rogito notarile) di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente. (Cassazione civile, sentenza n.24852  del 9 dicembre 2015)

Conclusione dell’affare – diritto del mediatore alla provvigione – compimento operazione di contenuto economico che si risolve in una utilità patrimoniale – stipula contratto preliminare.

 

La conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, coincide con il compimento di un’operazione di contenuto economico risolventesi in un’utilita’ di carattere patrimoniale e, cioe’, di un atto in virtu’ del quale si costituisca un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in mancanza, per il risarcimento del danno. E’ sufficiente la conclusione di un contratto preliminare a fondare il diritto del mediatore alla provvigione; questo è il requisito minimo, essendo nella facolta’ delle parti derogare alla disciplina legale e procrastinare l’acquisto del diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo (Cassazione civile, sentenza n.24397 del 30 novembre 2015).

Principio di libertà delle forme – mandato senza rappresentanza per acquisto di beni immobili – forma scritta – non è necessaria

In ossequio al principio di liberta’ delle forme, il mandato senza rappresentanza per l’acquisto di beni immobili non necessita della forma scritta, che occorre soltanto per gli atti, come la procura, che costituiscono presupposto per la realizzazione dell’effetto reale del trasferimento della proprietà’. (Cassazione civile, sentenza n.22989 in data 11 novembre 2015)

Vendita con patto di riscatto o di retrovendita – versamento del denaro da parte del compratore a titolo di adempimento di un mutuo – trasferimento del bene diretto a porre in essere una transitoria situazione di garanzia – elusione divieto di cui all’articolo 2744 c.c. – causa illecita – invalidità contratto.

Una vendita stipulata con patto di riscatto o di retrovendita è nulla se il versamento del denaro da parte del compratore non costituisca il pagamento del prezzo, ma l’adempimento di un mutuo, ed il trasferimento del bene serva solo a porre in essere una transitoria situazione di garanzia, destinata a venir meno, con effetti diversi a seconda che il debitore adempia o non l’obbligo di restituire le somme ricevute, atteso che una siffatta vendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, costituisce un mezzo per eludere il divieto posto dall’articolo 2744 cod. civ., e la sua causa illecita ne determina l’invalidità ai sensi degli articoli 1343 e 1418 cod. civ. (Cassazione civile, sentenza n. 23670 del 19 dicembre 2015)

Divisione ereditaria – immobili non comodamente divisibili – criterio preferenziale dell’assegnazione al condividente titolare della quota maggiore – potere discrezionale di deroga – obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata

In tema di divisione ereditaria, nel caso in cui uno o più immobili non risultino comodamente divisibili, il giudice ha il potere discrezionale di derogare al criterio, indicato dall’art. 720 c.c., della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, purché assolva all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata. (Cassazione civile, sentenza nr 22663 del 5 Novembre 2015)

Giudizio di divisione – spese attinenti al comune interesse dei condividenti e spese conseguenti all’ingiustificato comportamento della parte – trattamento.

Le spese relative al giudizio di divisione vanno poste a carico della massa allorché attengano al comune interesse dei condividenti, mentre valgono i principi generali sulla soccombenza per quelle spese che, secondo il prudente appressamento del giudice di merito, siano conseguenza di eccessive pretese o di inutili resistenze, cioè dell’ingiustificato comportamento della parte. (Cassazione civile, ordinanza 20 Ottobre 2015, nr 21184).

Mediatore obbligo di svolgere specifiche indagini di natura tecnico-giuridica – difetto di incarico specifico – insussistenza. Mediazione – obbligo di corretta informazione – articolazione: obbligo comunicazione circostanze note relative a valutazione e sicurezza affare; divieto di fornire informazioni non veritiere o su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.

 

L’art. 1759, 1° comma, c.c., laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla sua conclusione, deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché al lume della disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, attuativa della Direttiva CE 2006/123, che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6).

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile oggetto del trasferimento), al fine di individuare circostanze rilevanti circa la conclusione dell’affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (Cassazione civile, sentenza n. 18140 del 16 settembre 2015)

Comunione – decorrenza del termine per l’usucapione – presupposti

In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l’usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui ove possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere, ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva. (Corte di Cassazione, sentenza n. 11903 del 9 Giugno 2015)