Creditore della parte venditrice – prezzo spettante per contratto di vendita (ex art 2932 c.c.) – pignoramento del credito – ammissibilità.

In base alla sentenza costitutiva che produce gli effetti del contratto di vendita ai sensi dell’articolo 2932 c.c. sorge immediatamente il credito per il prezzo del venditore – che non puo’ dirsi condizionato sospensivamente all’esercizio da parte del compratore della facolta’ di acquistare i beni oggetto del contratto – e poiche’ sono comunque espropriabili anche i crediti condizionati e quelli meramente eventuali, purche’ riconducibili ad un rapporto giuridico identificato e gia’ esistente, il creditore del venditore puo’ procedere al pignoramento del credito per il prezzo a quest’ultimo spettante in base al contratto di vendita costituito per sentenza ai sensi dell’articolo 2932 c.c. e, in alternativa (anche nelle forme del pignoramento presso terzi, laddove si tratti di beni detenuti da un terzo o di crediti), dei diritti del venditore stesso sui beni oggetto della vendita, per l’ipotesi dell’eventuale risoluzione dello stesso, in caso di mancato pagamento del prezzo da parte del compratore (Cassazione civile, sentenza 4 aprile 2017, n. 8682)

Pattuizione caparra confirmatoria – parte adempiente – risarcimento danni – esperibilità due rimedi alternativi e non cumulabili – recesso e ritenzione caparra (o richiesta restituzione doppio) o risoluzione giudiziale contratto e risarcimento danni.

 

In caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell’articolo 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall’inadempimento della controparte, puo’ scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell’istituto, che e’ quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, cosi’ determinando l’estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell’inadempimento ad esso; ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli articoli 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell’articolo 1223 c.c. (Cassazione civile, sentenza 23 marzo 2017, n.7554)

Condominio- opere di ristrutturazione edilizia e interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti –   rovina o evidente pericolo di rovina o gravi difetti – incidenza sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene – articolo 1669 c.c.- applicabilità – sussiste

 

L’articolo 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo. (Corte di Cassazione, sezioni unite civili, sentenza 27 marzo 2017, n. 7756)

Preliminare di vendita – immobile da costruire realizzato con vizi o difformità – non incidenza su struttura e funzione – incidenza sul valore, ovvero su secondarie modalità di godimento – azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell’art. 2932 cod. civ. e riduzione del prezzo – ammissibile

 

Nel caso di preliminare di vendita di immobile da costruire che venga realizzato con vizi o difformità, che non lo rendano oggettivamente diverso, per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore, ovvero su secondarie modalità di godimento, il promissario acquirente, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell’art. 2932 cod. civ., chiedendo, contestualmente e cumulativamente, la riduzione del prezzo, tenuto conto che il particolare rimedio offerto dal citato art. 2932 cod. civ. non esaurisce la tutela della parte adempiente, secondo i principi generali dei contratti a prestazioni corrispettive, e che una pronuncia del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l’interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente. (Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 27 febbraio 2017, n. 4939)

Divisione – comunione – obbligo di pagamento somma di denaro a titolo di conguaglio – effetto – perequazione del valore delle rispettive quote.

La sentenza che, nel disporre la divisione della comunione, pone a carico di uno dei condividenti l’obbligo di pagamento di un somma di denaro a titolo di conguaglio, persegue il mero effetto di perequazione del valore delle rispettive quote, nell’ambito dell’attuazione del diritto potestativa delle parti allo scioglimento della comunione. Ne consegue che l’adempimento di tale obbligo non costituisce condizione di efficacia della sentenza di divisione e puo’ essere soltanto perseguito dagli altri condividenti con i normali mezzi di soddisfazione del credito, restando comunque ferma la statuizione di divisione dei beni. (Cassazione  civile, sentenza 23 gennaio 2017, n. 1656)

 

 

Mediatore – diritto alla provvigione – attività svolta in concreto fattore esclusivo e determinante della conclusione dell’affare – necessità – esclusione

 

Il diritto del mediatore alla provvigione deve essere riconosciuto anche quando l’attività da lui svolta in concreto non sia qualificabile quale fattore esclusivo e determinante della conclusione dell’affare, risultando sufficiente invece che, rispetto al negozio concluso dalle parti, l’attività di intermediazione assuma il carattere indefettibile della completezza e non venga per contro in rilievo, una volta stipulato il negozio medesimo, la contestazione dell’esistenza di originari ripensamenti di una delle parti del rapporto di mediazione, da ritenersi inidonei ad incidere sull’efficacia causale, esclusiva o concorrente dell’opera del mediatore, ovvero dell’eventuale successivo intervento di altro intermediario nel corso delle trattative (Corte d’Appello di Venezia – sentenza nr 55/2017).

Rivendica – diritto di proprietà – prova – risalenza ad un acquisto a titolo originario – necessità – sussiste

Il rigore del principio secondo il quale l’attore in rivendica deve provare la sussistenza dell’asserito diritto di proprieta’ sul bene anche attraverso i propri danti causa fino a risalire ad un acquisto a titolo originario, ovvero dimostrare il compimento dell’usucapione, non e’ attenuato dalla proposizione, da parte del convenuto, di una domanda riconvenzionale (o di un’eccezione) di usucapione, atteso che il convenuto in un giudizio di rivendica non ha l’onere di fornire alcuna prova, pur nell’opporre un proprio diritto di dominio sulla cosa rivendicata. (Cassazione civile, sentenza 29 dicembre 2016, n. 27366)

 

Vendita a corpo – pluralità immobili – scostamento significativo del valore dei beni rispetto a quanto dichiarato – verifica – criteri

In caso di vendita a corpo di più immobili, per verificare l’esistenza di uno scostamento significativo del valore dei beni ai sensi dell’articolo 1538 c.c. rispetto a quanto dichiarato, è necessario tenere conto, ai fini di una riduzione del prezzo di tutti i beni complessivamente e non dei singoli cespiti (Corte di Cassazione, sentenza 24 ottobre 2016, n. 21342)

Contratto preliminare compravendita – somma di denaro – corresponsione a promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria – successiva risoluzione del contratto per inadempimento – funzione – preventiva liquidazione danno per mancato pagamento del prezzo.

La somma di denaro che, all’atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell’immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest’ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell’indennita’ di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l’efficacia retroattiva del recesso tra le parti (Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 30 settembre 2016, n. 19403)