Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, non potendo essere invocato l’articolo 1102 c.c., poiché non si e’ in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell’immobile (Cassazione Civile, sentenza 15 novembre 2016, n. 23243).
Accettazione proposta – compravendita immobiliare – comunicazione via fax a proponente – omessa indicazione numero di fax nel modulo – validità ed efficacia – sussiste.
L’accettazione della proposta di compravendita immobiliare, comunicata al proponente a mezzo fax, deve ritenersi valida ed efficace anche se nel modulo utilizzato non sia stato riportato il relativo numero. La mancata indicazione del numero di fax nella proposta contrattuale non dimostra in maniera univoca la volontà delle parti di escludere tale strumento dalle possibili forme di comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione della sua proposta.
Nel caso in cui le parti non abbiano eliminato dal modulo utilizzato il riferimento esplicito al telefax quale forma di comunicazione dell’accettazione, la stessa deve ritenersi compresa tra quelle contrattualmente convenute. (Corte di Cassazione, sentenza 27 settembre 2016, n. 19026)
Comoda divisibilità immobile ex art. 720 c.c. – aspetto strutturale ed economico/funzionale – presupposti. Non comoda divisibilita’ immobile – presupposti.
ll concetto di comoda divisibilita’ di un immobile a cui fa riferimento l’articolo 720 c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico – funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso.
In materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilita’ di un immobile, puo’ ritenersi legittimamente sussistente solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall’irrealizzabilita’ del frazionamento dell’immobile, o dalla sua realizzabilita’ a pena di notevole deprezzamento, o dall’impossibilita’ di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso.
(Cassazione civile sentenza 13 luglio 2016 n. 14343)
Ausiliari mediatore o società di mediazione – iscrizione nel ruolo – necessità – condizioni – svolgimento di attività mediatizia in senso proprio.
Gli ausiliari del mediatore o di una società di mediazione sono tenuti all’iscrizione nel ruolo solo quando essi risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, e impegnativi per l’ente da cui dipendono; l’iscrizione non è, invece, richiesta per quei dipendenti che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti. (Cassazione civile, sentenza n. 13903 del 7 Luglio 2016)
Contratto definitivo e contratto preliminare di vendita – elemento distintivo – volontà delle parti. Contratto preliminare – successiva stipula contratto definitivo di vendita – necessità di conformarsi a modalita’ e condizioni del preliminare – non sussiste. Interpretazione contratto definitivo – valutazione comportamento parti ex articolo 1362 c.c., comma 2 – valorizzazione testo contratto preliminare – obblighi- non sussistono
L’elemento distintivo tra contratto definitivo e contratto preliminare di vendita e’ dato dalla volonta’ delle parti, che nel contratto definitivo e’ rivolta direttamente al trasferimento della proprieta’ o di altro diritto, mentre nel contratto preliminare fa dipendere tale trasferimento da una futura manifestazione di consenso che gli stessi contraenti si obbligano a prestare.
Se le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, addivengono successivamente alla stipulazione di un contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalita’ e condizioni, puo’ anche non conformarsi a quella del preliminare, senza che per cio’ sia necessario un distinto accordo novativo.
In sede di interpretazione del contratto definitivo, non vi e’ alcun obbligo per il giudice del merito di valutare il comportamento delle parti ex articolo 1362 c.c., comma 2 e di prendere in considerazione il testo del contratto preliminare.
Pendenza processo esecutivo – esecuzione lavori su immobile pignorato – azione di indebito arricchimento contro aggiudicatario per importi spesi – esclusione
Chi, in pendenza di un processo esecutivo, esegua lavori sull’immobile pignorato non può poi esercitare contro l’aggiudicatario un’azione di indebito arricchimento per richiedere gli importi spesi per la ristrutturazione. (Cassazione Civile, ordinanza n.12242 del 14 Giugno 2016)
Nullità ex art 40 legge 47/85 – contratto preliminare di vendita – esclusione
La nullità prevista dall’art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 riguarda esclusivamente i contratti ad effetti traslativi, e non coinvolge il preliminare di vendita che abbia ad oggetto un immobile abusivo; e ciò, non soltanto, per un motivo di carattere letterale, in quanto la norma in questione attiene solo agli atti traslativi dei diritti reali sull’immobile, e non agli atti ad efficacia obbligatoria, ma per il rilievo che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che – in queste ipotesi – rimarrebbe esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita (Cassazione civile, sentenza n.8483 del 29 aprile 2016)
Promessa di vendita – consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo- anticipazione degli effetti traslativi – esclusione – contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori – sussistenza.
Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un’intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall’articolo 1141 codice civile
(Cassazione civile, sentenza n. 5211 del 16 marzo 2016)
Provvigione – mediatore professionale – Iscrizione al Ruolo degli Agenti d’affari in mediazione – necessità Diritto alla provvigione – Iscrizione successiva ad inizio attività di mediazione – sufficienza per attività svolta dopo l’iscrizione – conseguenze
Ai fini del riconoscimento del compenso al mediatore, è necessario che colui che abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare sia regolarmente iscritto al ruolo dei mediatori professionali, mentre è sufficiente a far sorgere il diritto al compenso che l’iscrizione sia intervenuta dopo l’inizio dell’attività di mediazione e, finché essa sia in corso, e tuttavia, in questo caso la provvigione è dovuta solo da quel momento. Ne consegue che chi abbia svolto attività di intermediazione è tenuto a restituire l’acconto percepito quando ancora non possedeva la qualifica di mediatore professionale per mancanza di iscrizione nell’apposito albo, non bastando la sopravvenienza della suddetta qualifica nel corso del rapporto di mediazione, né l’unitarietà del compenso spettante al mediatore a legittimare “ex post” un pagamento non consentito dalla legge al momento della sua effettuazione. (Cassazione civile, 29 gennaio 2016 sentenza n.1735)
Controversie tra privati o tra privati e PA – verifica della esistenza e della estensione del diritto di proprietà’- giurisdizione del giudice ordinario
Appartiene al giudice ordinario la giurisdizione in ordine alle controversie tra privati, o anche tra privati e pubblica amministrazione, aventi ad oggetto la verifica della esistenza e della estensione del diritto di proprieta’: e in tali controversie le risultanze catastali ben possono essere utilizzate a fini probatori, come, ad esempio, le mappe catastali in caso di azione di regolamento di confini, le quali costituiscono elemento di prova, sia pure di carattere sussidiario (Cassazione civile SSUU sentenza n. 2950 del 16 Febbraio 2016)