Immobiliare – Pagina 7 – Studio Legale Avvocato Carmela Ruggeri

6 Dicembre 2019

Interventi a carico usufruttuario e nudo proprietario – carattere ordinario o straordinario dell’opera – rilevanza – sussiste

Per distinguere tra interventi a carico dell’usufruttario e a carico del nudo proprietario è rilevante il carattere ordinario o straordinario dell’opera. L’usufruttuario ha l’onere di provvedere a quanto attiene alla conservazione ed al godimento della cosa, mentre competono al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della stessa.(Corte di Cassazione, Ordinanza 12 settembre 2019, n. 22797).

30 Novembre 2019

ipoteca – terzo datore – terzo acquirente immobile ipotecato – obbligati in solido con debitore principale e con fideiussore – esclusione

Il terzo datore di ipoteca e il terzo acquirente dell’immobile ipotecato non sono obbligati in solido col debitore principale e col suo fideiussore, giacché essi non sono soggetti passivi del rapporto obbligatorio, ma soltanto assoggettati, nel caso d’inadempimento del debitore e dei suoi garanti, all’azione esecutiva del creditore sull’immobile ipotecato. Tuttavia, il terzo acquirente dell’immobile ipotecato ed il terzo datore di ipoteca, che abbiano pagato il debito, per la cui garanzia era stata costituita l’ipoteca, sono surrogati “ex lege” nei diritti del creditore verso il debitore ed i suoi fideiussori a norma degli artt. 1203 n. 3 e 1204 c.c. (Corte di Cassazione, Ordinanza 24.09 2019, n. 23648).

15 Novembre 2019

esecuzione specifica – obbligo conclusione contratto preliminare compravendita – assenza dichiarazione estremi concessione edilizia relativa immobile o certificato di destinazione urbanistica relativa al terreno – trasferimento coattivo – preclusione – sussiste

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile e su un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all’immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell’azione, la cui mancanza è rilevabile d’ufficio (Cassazione civile, Sentenza 27 agosto 2019, n. 21721).

25 Ottobre 2019

mediatore – diritto alla provvigione – conclusione affare in rapporto causale con attività intermediatrice – necessita’ – sussiste

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. (Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 26 agosto 2019, n. 21712)

19 Ottobre 2019

Comunione ordinaria o ereditaria – domanda di divisione di un fabbricato- regolarità edilizia – necessità – mancanza della relativa documentazione – rilevabilità d’ufficio

Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dall’art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985. La regolarità edilizia del fabbricato costituisce, infatti, condizione dell’azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della “possibilità giuridica”, e la pronuncia del giudice non può realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell’edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio (Cassazione, Sezioni Unite, Sentenza n. 25021 del 07/10/2019)

12 Ottobre 2019

assenza specifico incarico – obblighi mediatore ex art 1759 c.c. – accertamento presenza e natura giuridica irregolarità edilizie esistenti nell’immobile di uno stipulando preliminare di vendita; accertamento loro sanabilità; accertamento conseguenze circa la commerciabilità dell’immobile e sulla validità degli atti che lo riguardano – esclusione.

Deve escludersi che rientrino tra gli obblighi del mediatore, ex art 1759 c.c., in assenza di specifico incarico ed anche per assenza delle necessarie competenze tecniche , l’accertamento della presenza e la natura giuridica delle irregolarità edilizie esistenti nell’immobile di uno stipulando preliminare di vendita, della loro sanabilità e delle loro conseguenze circa la commerciabilità dell’immobile e sulla validità degli atti che lo riguardano (Corte D’Appello di Venezia, Sentenza n. 3464 del 3 settembre 2019).

4 Ottobre 2019

Locazione immobiliare – contratto stipulato da usufruttuario – indebita percezione somme eccedenti quelle dovute a titolo di canone – morte concedente – domanda di ripetizione – legittimazione eredi usufruttuario – sussiste

In tema di locazione immobiliare, nel caso in cui il contratto sia stato stipulato dall’usufruttario il quale, nel corso del rapporto, abbia indebitamente percepito somme eccedenti quelle dovute a titolo di canone, alla morte del concedente la domanda del conduttore volta a conseguire la ripetizione delle somme deve essere proposta nei confronti degli eredi dell’usufruttuario, e non già del nudo proprietario divenuto “medio tempore” pieno proprietario (Cassazione civile sentenza n. 24222 del 30.09.2019).

19 Settembre 2019

contratto di locazione – condizione sospensiva – compenso mediatore immobiliare – subordinazione al verificarsi condizione – sussiste

Nel contratto di locazione sottoposto a condizione sospensiva, il diritto al compenso per il mediatore immobiliare è subordinato al verificarsi della condizione.(Cassazione civile, Ordinanza 25 luglio 2019, n. 20192)

16 Settembre 2019

compravendita immobile – esecuzione specifica obbligo conclusione contratto – certificato destinazione urbanistica – condizione dell’azione – sussiste

Nell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, il certificato di destinazione urbanistica è condizione dell’azione. Può , pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione. L’allegazione e la documentazione della sua esistenza, conseguentemente, è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio (Cassazione, civile, Ordinanza 14 giugno 2019, n. 16068).

23 Agosto 2019

alienazione fondo dominante e fondo servente – principio ambulatorietà servitù – conseguenze

In virtu’ del c.d. principio di ambulatorieta’ delle servitu’, l’alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitu’ attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell’atto di acquisto; cosi’ come l’acquirente del fondo servente – una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitu’ – riceve l’immobile con il peso di cui e’ gravato, essendo necessaria la menzione della servitu’ soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo”. (Cassazione civile, sentenza 22 maggio 2019, n. 13817)