(…Omissis…)
PREMESSO IN FATTO
CHE:
- Il Tribunale di Catania con la sentenza n. 358 del 21 gennaio 2019 accoglieva l’opposizione proposta da (OMISSIS) avverso il decreto ingiuntivo emesso in favore della (OMISSIS) s.n.c. per il pagamento della provvigione maturata in relazione alla pretesa conclusione di un contratto preliminare, condannando l’opposta altresi’ al risarcimento del danno.
- Avverso tale sentenza ha proposto appello la societa’, cui ha resistito l’appellato. La Corte d’appello di Catania con la sentenza n. 358 del 17/2/2021, in riforma della decisione impugnata, rigettava l’opposizione avverso il decreto ingiuntivo, nonche’ la domanda riconvenzionale di danni proposta dall’opponente. Infatti, mentre il Tribunale aveva ritenuto che tra le parti non fosse stato concluso alcun contratto preliminare, ed aveva ravvisato una condotta dell’agenzia immobiliare contraria a buona fede, secondo i giudici di appello, dal contenuto dei moduli predisposti dalla societa’ e sottoscritti dal (OMISSIS), quale promittente venditore, e da tal (Omissis), quale promissario acquirente, emergeva che il diritto alla provvigione maturava per effetto dell’accettazione da parte del primo della proposta del secondo fattagli pervenire tramite il mediatore, essendo stata tale ipotesi equiparata a quella della sottoscrizione di un preliminare di compravendita, e senza quindi alcuna subordinazione della provvigione all’eventuale successiva sottoscrizione di un e vero e proprio contratto preliminare. Del pari era irrilevante ai fini del riconoscimento del diritto della societa’ l’avvenuta riscossione dell’assegno emesso dal promissario acquirente a titolo di deposito fiduciario.
Peraltro, il recesso del promissario acquirente era stato operato tardivamente, ben dopo la ricezione della comunicazione dell’accettazione della proposta di acquisto, erano ininfluenti le motivazioni del recesso. Infine, quanto al mancato incasso dell’assegno, a dire dall’opponente consegnato dopo la scadenza del termine di presentazione, tale evento incideva solo sulle azioni cartolari, ma non determinava il venir meno della causa di riscossione delle somme oggetto del titolo.
L’accoglimento del primo motivo determinava poi la fondatezza anche del secondo motivo di gravame, che contestava la condanna al risarcimento del danno, posto che non era possibile riscontrare una condotta connotata da mala fede da parte dell’agenzia, in quanto le deduzioni dell’appellato secondo cui la (OMISSIS), pur se a conoscenza del recesso del ( omissis) , aveva insistito per ottenere dal (OMISSIS) l’accettazione della proposta, erano smentite dalla documentazione in atti (e cio’ anche a tacere del fatto che il promissario acquirente si era impegnato a tenere ferma la propria proposta per treni:a giorni, essendo il recesso stato esercitato prima della scadenza di detto termine). - Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso (OMISSIS) sulla base di due motivi.
L’intimata non ha svolto difese in questa fase.
Il ricorrente ha depositato memoria.
CONSIDERATO IN DIRITTO CHE:
I. Il ricorso e’ articolato in due motivi. - Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’articolo 1351 c.c., in quanto il giudice di appello ha erroneamente ritenuto che fosse stato concluso un affare tale da far insorgere il diritto al pagamento della provvigione in capo all’agenzia. La sentenza pero’ non specifica da dove abbia tratto tale convincimento, e cio’ tenuto conto del principio del giudice di legittimita’ secondo cui perche’ nasca il diritto alla provvigione deve essersi instaurato tra le parti un vincolo giuridico che abiliti ognuna di esse ad agire ex articolo 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno. Nella specie deve negarsi che sia state concluso un affare nell’accezione imposta dall’articolo 17, essendo la conclusione raggiunta frutto di una erronea indagine della volonta’ delle parti.
Il motivo e’ fondato.
Il giudice di merito ha ritenuto che dal contenuto dei moduli, predisposti dalla societa’ di mediazione, e sottoscritti da entrambe le parti della trattativa, la provvigione era dovuta per effetto dell’accettazione della proposta, essendo stata tale fattispecie equiparata alla stipula di un preliminare.
Tuttavia, nella piu’ recente giurisprudenza di questa Corte, partendo dalle affermazioni fatte da Cass. S.U. n. 4628/2015, e’ stato affermato che al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’articolo 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c., in caso di inadempimento. Tale ultimo negozio, pur essendo di per se’ stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilita’ contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio. (v. Cass. 30083/2019, cui adde in senso conforme Cass. n. 7781/2020 non massimata).
La sentenza impugnata ha ritenuto” sulla scorta del contenuto dei moduli predisposti dall’agenzia e sottoscritti dalle parti, che proprio per effetto di tali moduli il diritto alla provvigione fosse svincolato dalla conclusione di un vero e proprio preliminare, ma che scattasse per il solo scambio della proposta ed accettazione del promissario acquirente e del promittente venditore, e cio’ in quanto il mediatore aveva inteso svincolare il proprio diritto dall’effettiva stipula di un contratto preliminare.
Trattasi pero’ di conclusione che in questi termini formulata contraddice la richiamata giurisprudenza che, viceversa, subordina il diritto del mediatore alla conclusione di un contratto dal quale nasca un vincolo giuridico che abiliti ognuna delle parti contraenti a potere ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre.
Il giudice di merito, nel limitarsi a fare riferimento alla volonta’ del mediatore, come tradottasi nella modulistica impiegata, di prescindere dalla stipula di un preliminare, ha ricondotto la fondatezza della pretesa al pagamento della provvigione a un accordo che non risulta effettivamente accertato avesse i caratteri sopra richiamati. - L’accoglimento del primo motivo determina poi l’assorbimento del secondo motivo che denuncia la mancanza di motivazione ex articolo 132 c.p.c., comma 1, n. 4, quanto alla rilevanza della clausola penale di cui all’articolo 8 del modulo di conferimento dell’incarico e dell’articolo 3 della proposta di acquisto sottoscritta da (OMISSIS), nonche’ al contenuto del telegramma inviato dalla societa’ al (OMISSIS), con il quale era altresi’ comunicato il recesso del promissario acquirente.
II. La sentenza impugnata deve quindi essere cassata e il giudice di rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, dovra’ quindi verificare se effettivamente, a prescindere dalla presenza della clausola secondo cui il diritto alla provvigione matura per effetto dello scambio tra proposta ed accettazione, tale scambio nella fattispecie sia altresi’ idoneo a legittimare ognuna delle due parti ad agire ex articolo 2932 c.c., per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre; il giudice di rinvio provvedera’ anche in relazione alle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimita’, alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.