Immobiliare – Studio Legale Avvocato Carmela Ruggeri

29 Febbraio 2024

Caparra confirmatoria, diritto di recesso e principio di esecuzione

La consegna di una somma a titolo di caparra confirmatoria, nell’ambito di un contratto avente ad oggetto un preliminare di vendita immobiliare, implica, in caso d’inadempimento, il diritto di recesso secondo la disciplina dell’articolo 1385 c.c., comma 2, esercitabile dalla parte non inadempiente anche se vi sia stato un principio d’esecuzione, vista l’inapplicabilita’ a tale recesso del disposto dell’articolo 1373 c.c., comma 1, dettato in tema di recesso convenzionale (Cassazione civile Ordinanza 27 novembre 2023 n. 32821)

27 Gennaio 2024

Preliminare ad effetti anticipati: il promissario acquirente è detentore del bene.

Il promissario acquirente di un bene immobile che , in virtu’ di un contratto preliminare di compravendita, da un lato, anticipi in tutto o in parte il pagamento del prezzo e, dall’altro, ottenga l’immediata immissione nel godimento del bene per effetto dell’esecuzione anticipata della consegna della cosa da parte del promittente venditore, non puo’ essere qualificato come possessore in grado di acquisirne la proprieta’ a titolo di usucapione, non avendo egli l’animus possidendi che, essendo uno stato di fatto, non puo’ essere trasferito La consegna del bene e l’anticipato pagamento del prezzo non sono indici della natura definitiva della compravendita, in quanto -qualunque ne sia la giustificazione causale – e’ sempre e solo il contratto definitivo a produrre l’effetto traslativo reale. ( Cassazione civile, ordinanza 24 ottobre 2023 n. 29447)

27 Ottobre 2023

Nell’appalto il direttore dei lavori deve avere le competenze per controllare la corretta esecuzione delle opere.

Nel contratto di appalto, il direttore dei lavori, quale rappresentante del committente, deve avere le competenze necessarie per controllare la corretta esecuzione delle opere da parte dell’appaltatore e dei suoi ausiliari, essendo altrimenti tenuto ad astenersi dall’accettare l’incarico o a delimitare, sin dall’origine, le prestazioni promesse. Il direttore dei lavori, pertanto, è responsabile nei confronti del committente, se non rileva in corso d’opera l’inadeguatezza delle opere strutturali, benché affidate ad altro professionista, salvo che dimostri che i vizi potevano essere verificati solo a costruzione ultimata. (Cassazione Civile, Ordinanza 4.07.2023 n. 18839).

14 Ottobre 2023

Azione di rivendicazione e onere della prova

Il principio secondo cui il rigore dell’onere probatorio in materia di rivendicazione si attenua quando il convenuto non contesti l’originaria appartenenza del bene rivendicato al comune autore o ad uno dei danti causa dell’attore, essendo sufficiente in tal caso che il rivendicante dimostri che il bene abbia formato oggetto del proprio titolo di acquisto, non trova applicazione nel caso in cui il convenuto proponga una domanda riconvenzionale di usucapione. Ciò perché, essendo quest’ultima un titolo d’acquisto originario, non implica alcun riconoscimento a favore della controparte, a meno che il convenuto stesso non opponga un acquisto per usucapione successivo al titolo del rivendicante ovvero avendo riconosciuto l’originaria appartenenza del bene ad uno dei danti causa dell’attore medesimo, deduca essersi verificata l’usucapione solo successivamente. (Cassazione civile, Ordinanza 23.06.2023 n. 18059)

7 Ottobre 2023

Compravendita ed eccezione di inadempimento

Nella compravendita, se è vero che il compratore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., sia quando manchi completamente la prestazione della controparte, sia quando dall’inesatto adempimento del venditore derivi l’inidoneità della cosa venduta all’uso cui è destinata, è altrettanto vero che il rifiuto di pagamento del prezzo deve essere giustificato dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardato con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto ed all’obbligo di comportarsi secondo buona fede (Cassazione Civile, Sentenza 22.06.2023 n. 17878).

20 Agosto 2023

Usufrutto: ipotesi in presenza delle quali l’usufruttuario può essere dichiarato decaduto dal diritto.

L’articolo 1015 c.c., prevede tre distinte ipotesi in presenza delle quali l’usufruttuario puo’ essere dichiarato decaduto dall’usufrutto, che ricorrono quando l’usufruttuario alieni i beni o li deteriori o li lasci andare in perimento per difetto di ordinarie riparazioni. La decadenza, riguarda i casi piu’ gravi, in quanto per gli abusi di minore gravita’ la stessa legge prevede, al comma 2 dell’articolo 1015 c.c., rimedi meno rigorosi di carattere non repressivo e sanzionatorio, ma semplicemente cautelari, a tutela preventiva del diritto del nudo proprietario (Cassazione civile, Ordinanza 4 maggio 2023 n. 11627)

10 Agosto 2023

Mediatore e dovere di informativa ai sensi dell’art 1759 c.c.

Il mediatore, ai sensi dell’articolo. 1759, comma 1, codice civile, deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore nel caso di mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di questo dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento della conclusione dell’affare (Cassazione civile, Ordinanza 2.05.2023 n. 11371).

2 Luglio 2023

Clausola che prevede la maturazione del diritto alla provvigione in una fase che non corrisponde alla conclusione dell’affare.

Deve considerarsi come non apposta per nullità parziale di protezione, ai sensi dell’art. 36, comma 1, del d.lgs. n. 206 del 2005, la clausola contenuta in un contratto di mediazione che preveda la maturazione del diritto alla provvigione in una fase che non corrisponde alla conclusione dell’affare, nell’interpretazione datane dalla giurisprudenza di legittimità. Ciò in quanto determina un significativo squilibrio normativo ex art. 33, comma 1, del citato d.lgs., così stravolgendo il fondamento causale dell’operazione economica posta in essere dalle parti (Corte di Cassazione, civile, Sentenza 11 aprile 2023 n. 9612)

17 Giugno 2023

Il diritto reale di abitazione riservato al coniuge superstite

Il diritto reale di abitazione, riservato al coniuge superstite dall’art. 540, comma 2, c.c., ha ad oggetto la sola “casa adibita a residenza familiare”, e cioè l’immobile in cui i coniugi abitavano insieme stabilmente prima della morte del de cuius, quale luogo principale di esercizio della vita matrimoniale; conseguentemente questo diritto non può comprendere due (o più) residenze alternative, oppure due (o più) immobili di cui i coniugi avevano la disponibilità e che usavano in via temporanea, richiedendo la nozione di casa adibita a residenza familiare comunque l’individuazione di un solo alloggio costituente, se non l’unico, quanto meno il prevalente centro di aggregazione degli affetti, degli interessi e delle consuetudini della famiglia. ( Cassazione civile, Sentenza 10.03.2023 n. 7128)

2 Aprile 2023

Preliminare di preliminare: validità e causa del contratto

L’accordo con il quale le parti si obbligano alla successiva stipula di un altro contratto preliminare ha natura atipica ed è valido ed efficace a condizione che sussista l’interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La causa del preliminare di preliminare va, in particolare, ricercata nella funzione, considerata meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, ai sensi dell’art. 1322 cod. civ., di vincolare negozialmente le parti nel corso delle trattative, fissando punti fermi della successiva stipula del contratto preliminare e rinviando a tale momento e sede la fissazione di altri punti rilevanti (Cassazione Civile, Ordinanza nr 2269 del 25.02.2023)