Categoria: Immobiliare

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Conclusione dell’affare e diritto alla provvigione del mediatore

Per riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., oppure per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Il diritto alla provvigione va, invece, escluso quando tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento (Cassazione civile, Ordinanza 5.Ottobre 2022 n. 28879)

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Consegna e accettazione dell’opera nel contratto d’appalto.

Nell’appalto, ai sensi dell’art. 1665, comma 4, cod. civ., è necessario distinguere tra atto di “consegna” e atto di “accettazione” dell’opera. La prima è un atto puramente materiale che si compie mediante la messa a disposizione del bene a favore del committente. La seconda richiede, al contrario, che il committente esprima (anche “per facta concludentia”) il gradimento dell’opera stessa, con conseguente manifestazione negoziale che comporta effetti ben determinati, quali l’esonero dell’appaltatore da ogni responsabilità per i vizi e le difformità ed il conseguente suo diritto al pagamento del prezzo. (Cassazione civile, Ordinanza 23 settembre 2022 n. 27915)

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Mediazione e rifiuto ingiustificato di concludere l’affare .

Nella mediazione, qualora il contratto preveda – nel caso in cui il conferente l’incarico rifiuti, anche ingiustificatamente, di concludere l’affare propostogli dal mediatore – un compenso in misura identica (o vicina) a quella stabilita per l’ipotesi di conclusione dell’affare, il giudice deve stabilire se questa clausola determini uno squilibrio fra i diritti e gli obblighi delle parti e sia, quindi, vessatoria, ai sensi dell’articolo 1469 bis c.p.c., comma 1 (ora articolo 33, comma 1 codice del consumo, salvo che in tale pattuizione non sia chiarito che, in caso di mancata conclusione dell’affare per ingiustificato rifiuto, il compenso sia dovuto per l’attivita’ sino a quel momento esplicata (Cassazione Civile, Ordinanza 19 settembre 2022 n. 27344)

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Come distinguere la vendita dall’appalto?

Per distinguere la vendita dall’appalto, quando alla prestazione di fare, caratterizzante l’appalto, si affianchi quella di dare, tipica della vendita, si deve valutare la prevalenza o meno del lavoro sulla materia, considerando la volontà dei contraenti oltre che il senso oggettivo del negozio, per accertare se la somministrazione della materia sia un semplice mezzo per la produzione dell’opera ed il lavoro lo scopo del contratto (appalto), oppure se il lavoro sia il mezzo per la trasformazione della materia ed il conseguimento della cosa l’effettiva finalità del contratto (vendita) (Cassazione civile, Ordinanza 22 agosto 2022 n. 25093).

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Appalto e concorrente inadempimento dell’appaltatore e del direttore dei lavori

Qualora il danno subito dal committente rientri nell’ambito dell’art. 1669 c.c., e sia conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell’appaltatore e del direttore dei lavori entrambi rispondono dei danni in solido.

Per l’esistenza della solidarietà è, infatti; sufficiente che le azioni e le omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che le stesse costituiscano autonomi e distinti fatti illeciti, o violazioni di norme giuridiche diverse.

Il vincolo di responsabilità solidale trova fondamento nel principio di cui all’articolo 2055 c.c. a nulla rilevando la natura e la diversità dei contratti cui si collega la responsabilità, essendo sia l’appaltatore che il direttore dei lavori, con le rispettive azioni od omissioni, entrambi autori dell’unico illecito extracontrattuale, e quindi tenuti a risarcire integralmente i danneggiati ( Cassazione civile, Ordinanza 19 luglio 2022 n. 22575).

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Mediazione- obbligo di informativa sull’esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli

Il mediatore – sia nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, sia nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) – ha, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, cod. civ., l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede. Ciò comporta l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile, includendosi in queste ultime, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca (Cassazione civile, Ordinanza 28 giugno 2022 n. 20774.)

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Risoluzione del contratto in via stragiudiziale e diritto di recesso.

Una volta conseguita, attraverso la diffida ad adempiere, la risoluzione di un contratto cui è acceduta la prestazione di una caparra confirmatoria, l’esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso e la parte non inadempiente che abbia limitato fin dall’inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra (o alla corresponsione del doppio di quest’ultima), in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell’effetto risolutorio (Cassazione civile, Ordinanza 8 giugno 2022 n. 18392.)

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Termine di decadenza per la denuncia di rovina o di gravi difetti della costruzione.


Il termine annuale di decadenza per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, di cui all’articolo 1669 del codice civile, decorre dal momento in cui il denunciante ha acquisito un apprezzabile grado di conoscenza, seria e obiettiva, non solo della gravità dei difetti della costruzione, ma anche dell’incidenza della stessa sulla statica e sulla possibilità di lunga durata e del collegamento causale tra i dissesti e l’attività di esecuzione dell’opera. Affinché il termine cominci a decorrere, è necessaria, quindi, la percezione degli effetti e del loro nesso eziologico con i fattori scatenanti: occorre avere acquisito la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle sue cause. (Cassazione civile, Sentenza 5 Aprile 2022 n. 11034)
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Difformità tra stato di fatto e concessione edilizia esistente

Nel caso di difformita’ dello stato di fatto rispetto a una concessione edilizia esistente come indicato da Cassazione a SS.UU. con sentenza, n. 8230/2019, la nullita’ comminata dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46 e dalla L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40 va ricondotta nell’ambito dell’articolo 1418 c.c., comma 3 di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullita’ “testuale” .

Con questa espressione, in stretta adesione al dato normativo, si intende un’unica fattispecie di nullita’ che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono; volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile.

Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione del venditore degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto e’ valido a prescindere dal profilo della conformita’ o della difformita’ della costruzione realizzata al titolo menzionato”.

Corte di Cassazione civile – ordinanza n. 7521/2022

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Ex convivente more uxorio ed indennizzo per opere realizzate sull’immobile di proprietà del partner

In favore del convivente “more uxorio” che abbia realizzato, a proprie spese, opere sull’immobile di proprietà del partner e che, cessata la convivenza, pretenda di essere indennizzato per le spese sostenute ed il lavoro compiuto, trova applicazione non l’art. 936 c.c., che riguarda solo l’autore delle opere che non abbia con il proprietario del fondo alcun rapporto giuridico di natura reale o personale che gli attribuisca la facoltà di costruire sul suolo, bensì la disposizione di cui all’art. 2041 c.c. sull’arricchimento senza causa. Ciò purché si accerti, tenuto conto dell’entità delle opere in base alle condizioni personali e patrimoniali dei partners, che le spese erano state sostenute ed il lavoro era stato compiuto senza spirito di liberalità, in vista di un progetto di vita comune, e che, realizzando quelle opere, il convivente non aveva intenzione di adempiere ad alcuna obbligazione naturale.
( Cassazione civile, Ordinanza 16 febbraio 2022 n. 5086)

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