Termine di decadenza per la denuncia di rovina o di gravi difetti della costruzione.


Il termine annuale di decadenza per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, di cui all’articolo 1669 del codice civile, decorre dal momento in cui il denunciante ha acquisito un apprezzabile grado di conoscenza, seria e obiettiva, non solo della gravità dei difetti della costruzione, ma anche dell’incidenza della stessa sulla statica e sulla possibilità di lunga durata e del collegamento causale tra i dissesti e l’attività di esecuzione dell’opera. Affinché il termine cominci a decorrere, è necessaria, quindi, la percezione degli effetti e del loro nesso eziologico con i fattori scatenanti: occorre avere acquisito la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle sue cause. (Cassazione civile, Sentenza 5 Aprile 2022 n. 11034)
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Difformità tra stato di fatto e concessione edilizia esistente

Nel caso di difformita’ dello stato di fatto rispetto a una concessione edilizia esistente come indicato da Cassazione a SS.UU. con sentenza, n. 8230/2019, la nullita’ comminata dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46 e dalla L. n. 47 del 1985, articoli 17 e 40 va ricondotta nell’ambito dell’articolo 1418 c.c., comma 3 di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullita’ “testuale” .

Con questa espressione, in stretta adesione al dato normativo, si intende un’unica fattispecie di nullita’ che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono; volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile.

Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione del venditore degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto e’ valido a prescindere dal profilo della conformita’ o della difformita’ della costruzione realizzata al titolo menzionato”.

Corte di Cassazione civile – ordinanza n. 7521/2022

Ex convivente more uxorio ed indennizzo per opere realizzate sull’immobile di proprietà del partner

In favore del convivente “more uxorio” che abbia realizzato, a proprie spese, opere sull’immobile di proprietà del partner e che, cessata la convivenza, pretenda di essere indennizzato per le spese sostenute ed il lavoro compiuto, trova applicazione non l’art. 936 c.c., che riguarda solo l’autore delle opere che non abbia con il proprietario del fondo alcun rapporto giuridico di natura reale o personale che gli attribuisca la facoltà di costruire sul suolo, bensì la disposizione di cui all’art. 2041 c.c. sull’arricchimento senza causa. Ciò purché si accerti, tenuto conto dell’entità delle opere in base alle condizioni personali e patrimoniali dei partners, che le spese erano state sostenute ed il lavoro era stato compiuto senza spirito di liberalità, in vista di un progetto di vita comune, e che, realizzando quelle opere, il convivente non aveva intenzione di adempiere ad alcuna obbligazione naturale.
( Cassazione civile, Ordinanza 16 febbraio 2022 n. 5086)

Diritto del mediatore alla provvigione

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attivita’ intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attivita’ del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volonta’ delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto.

Conseguentemente la prestazione del mediatore ben puo’ esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioe’, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalita’ adeguata (Cassazione civile Ordinanza 2 febbraio 2022 nr 3134).

Sulla natura del termine per la stipula del contratto definitivo

Il termine per la stipula del contratto definitivo fissato nel preliminare di compravendita immobiliare può essere ritenuto essenziale, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c. c. , solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi tenendo conto delle espressioni utilizzate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Questa volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “improrogabile”, quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del contratto stesso oltre la data considerata. (Cassazione Civile, Ordinanza 12 gennaio 2022 n. 823).

Preliminare di compravendita e risoluzione per inadempimento.

Nel contratto preliminare, va qualificata come declaratoria di risoluzione per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale – e non come esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che ha conseguito il versamento della caparra, chiede, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni.

In tal caso, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati. (Cassazione civile, Ordinanza, 15.12. 2021 n. 40292).

Doni tra fidanzati: vere e proprie donazioni ?

I doni tra fidanzati, di cui all’articolo 80 c.c., non essendo equiparabili ne’ alle liberalita’ in occasione di servizi, ne’ alle donazioni fatte in segno tangibile di speciale riconoscenza per i servizi resi in precedenza dal donatario, ne’ alle liberalita’ d’uso, costituiscono vere e proprie donazioni, come tali soggette ai requisiti di sostanza e di forma previsti dal codice e possono essere integrati anche da donazioni immobiliari, ivi comprese le donazioni indirette.

Cassazione civile, Ordinanza n. 29980/2021.

Recesso del promissario acquirente per inadempimento dei promittenti venditori e occupazione priva di titolo


Nel caso di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l’occupazione di quest’ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per inadempimento del promittente venditore. Da questa data va, pertanto, riconosciuta l’indennità di occupazione dell’immobile, mentre, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell’indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell’immobile. (Cassazione Civile, Ordinanza 14 ottobre 2021 n. 28218).

Caparra confirmatoria, restituzione caparra e diritto della parte adempiente ad esigere il doppio.

Nel caso in cui la parte inadempiente restituisca la somma versatale a titolo di caparra confirmatoria dall’altra parte contrattuale, non viene meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, da far valere, ove non emerga in senso contrario un’univoca volonta’ abdicativa del suo diritto da parte del creditore, mediante l’esercizio del recesso, anche con la proposizione di apposita domanda giudiziale in caso di mancata conformazione spontanea dell’inadempiente al relativo obbligo. (Cassazione civile, sentenza 12 luglio 2021 n. 19801)