Immobiliare – Studio Legale Avvocato Carmela Ruggeri

6 Ottobre 2024

Domanda di reintegra del possesso e legittimazione passiva del promissario acquirente

La domanda di reintegra nel possesso di un bene è proponibile anche nei confronti del promissario acquirente che abbia ottenuto la sentenza di cui all’ articolo 2932 del codice civile, purché passata in giudicato. Infatti questa sentenza, essendo costitutiva e avendo efficacia “ex nunc”, produce gli effetti del contratto preliminare e trasferisce la proprietà del bene solo con il passaggio in giudicato. Pertanto fino a tale data il promittente venditore è ancora proprietario e possessore. (Cassazione civile, Ordinanza 28.05 2024 n. 14885).

22 Settembre 2024

Apprezzamento della gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art 1455 c.c.

In materia di apprezzamento della gravità dell’inadempimento, ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., la previsione di legge viene falsamente applicata se il giudice non individua i parametri in base dei quali afferma che l’inadempimento non può essere giudicato di scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altro contraente. Questi parametri non possono prescindere dalle emergenze della causa, conseguentemente il giudizio non può essere espresso in termini astratti o, comunque, incompatibili con esse”. (Cassazione civile, Ordinanza n.13784, 17 maggio 2024)

8 Settembre 2024

Liberalità indirette e applicabilità delle norme sulla donazione

L’art. 809 c.c., nell’indicare quali norme della donazione siano applicabili alle liberalità risultanti da atti diversi da essa ( liberalità indirette) , va interpretato restrittivamente, nel senso che alle liberalità anzidette non si applicano tutte le altre disposizioni non espressamente richiamate; ne consegue che al negotium mixtum cum donatione non si applica l’art. 771 c.c. non essendo richiamato dall’art. 809 c.c. (Cassazione civile, Ordinanza 23 aprile 2024 n. 10979).

20 Agosto 2024

Costruzione realizzata da coniugi in regime di comunione legale su terreno acquistato da uno dei coniugi in forza di successione: titolarità

L’art. 179 comma 1 lett. b) cod. civ. stabilisce che non costituiscono oggetto di comunione legale i beni acquistati dal coniuge per effetto di donazione o successione. Nel caso di costruzione realizzata su un terreno acquistato in forza di successione da un coniuge in regime di comunione legale si deve escludere l’acquisto in comproprietà tra i coniugi, dovendosi applicare il principio generale dell’accessione di cui all’art. 934 cod. civ., che non trova deroga nella disciplina della comunione legale (Cassazione civile, Ordinanza 22.04.2024 n. 10727)

29 Febbraio 2024

Caparra confirmatoria, diritto di recesso e principio di esecuzione

La consegna di una somma a titolo di caparra confirmatoria, nell’ambito di un contratto avente ad oggetto un preliminare di vendita immobiliare, implica, in caso d’inadempimento, il diritto di recesso secondo la disciplina dell’articolo 1385 c.c., comma 2, esercitabile dalla parte non inadempiente anche se vi sia stato un principio d’esecuzione, vista l’inapplicabilita’ a tale recesso del disposto dell’articolo 1373 c.c., comma 1, dettato in tema di recesso convenzionale (Cassazione civile Ordinanza 27 novembre 2023 n. 32821)

27 Gennaio 2024

Preliminare ad effetti anticipati: il promissario acquirente è detentore del bene.

Il promissario acquirente di un bene immobile che , in virtu’ di un contratto preliminare di compravendita, da un lato, anticipi in tutto o in parte il pagamento del prezzo e, dall’altro, ottenga l’immediata immissione nel godimento del bene per effetto dell’esecuzione anticipata della consegna della cosa da parte del promittente venditore, non puo’ essere qualificato come possessore in grado di acquisirne la proprieta’ a titolo di usucapione, non avendo egli l’animus possidendi che, essendo uno stato di fatto, non puo’ essere trasferito La consegna del bene e l’anticipato pagamento del prezzo non sono indici della natura definitiva della compravendita, in quanto -qualunque ne sia la giustificazione causale – e’ sempre e solo il contratto definitivo a produrre l’effetto traslativo reale. ( Cassazione civile, ordinanza 24 ottobre 2023 n. 29447)

27 Ottobre 2023

Nell’appalto il direttore dei lavori deve avere le competenze per controllare la corretta esecuzione delle opere.

Nel contratto di appalto, il direttore dei lavori, quale rappresentante del committente, deve avere le competenze necessarie per controllare la corretta esecuzione delle opere da parte dell’appaltatore e dei suoi ausiliari, essendo altrimenti tenuto ad astenersi dall’accettare l’incarico o a delimitare, sin dall’origine, le prestazioni promesse. Il direttore dei lavori, pertanto, è responsabile nei confronti del committente, se non rileva in corso d’opera l’inadeguatezza delle opere strutturali, benché affidate ad altro professionista, salvo che dimostri che i vizi potevano essere verificati solo a costruzione ultimata. (Cassazione Civile, Ordinanza 4.07.2023 n. 18839).

14 Ottobre 2023

Azione di rivendicazione e onere della prova

Il principio secondo cui il rigore dell’onere probatorio in materia di rivendicazione si attenua quando il convenuto non contesti l’originaria appartenenza del bene rivendicato al comune autore o ad uno dei danti causa dell’attore, essendo sufficiente in tal caso che il rivendicante dimostri che il bene abbia formato oggetto del proprio titolo di acquisto, non trova applicazione nel caso in cui il convenuto proponga una domanda riconvenzionale di usucapione. Ciò perché, essendo quest’ultima un titolo d’acquisto originario, non implica alcun riconoscimento a favore della controparte, a meno che il convenuto stesso non opponga un acquisto per usucapione successivo al titolo del rivendicante ovvero avendo riconosciuto l’originaria appartenenza del bene ad uno dei danti causa dell’attore medesimo, deduca essersi verificata l’usucapione solo successivamente. (Cassazione civile, Ordinanza 23.06.2023 n. 18059)

7 Ottobre 2023

Compravendita ed eccezione di inadempimento

Nella compravendita, se è vero che il compratore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., sia quando manchi completamente la prestazione della controparte, sia quando dall’inesatto adempimento del venditore derivi l’inidoneità della cosa venduta all’uso cui è destinata, è altrettanto vero che il rifiuto di pagamento del prezzo deve essere giustificato dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardato con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto ed all’obbligo di comportarsi secondo buona fede (Cassazione Civile, Sentenza 22.06.2023 n. 17878).

20 Agosto 2023

Usufrutto: ipotesi in presenza delle quali l’usufruttuario può essere dichiarato decaduto dal diritto.

L’articolo 1015 c.c., prevede tre distinte ipotesi in presenza delle quali l’usufruttuario puo’ essere dichiarato decaduto dall’usufrutto, che ricorrono quando l’usufruttuario alieni i beni o li deteriori o li lasci andare in perimento per difetto di ordinarie riparazioni. La decadenza, riguarda i casi piu’ gravi, in quanto per gli abusi di minore gravita’ la stessa legge prevede, al comma 2 dell’articolo 1015 c.c., rimedi meno rigorosi di carattere non repressivo e sanzionatorio, ma semplicemente cautelari, a tutela preventiva del diritto del nudo proprietario (Cassazione civile, Ordinanza 4 maggio 2023 n. 11627)