Immobiliare – Studio Legale Avvocato Carmela Ruggeri

20 Agosto 2023

Usufrutto: ipotesi in presenza delle quali l’usufruttuario può essere dichiarato decaduto dal diritto.

L’articolo 1015 c.c., prevede tre distinte ipotesi in presenza delle quali l’usufruttuario puo’ essere dichiarato decaduto dall’usufrutto, che ricorrono quando l’usufruttuario alieni i beni o li deteriori o li lasci andare in perimento per difetto di ordinarie riparazioni. La decadenza, riguarda i casi piu’ gravi, in quanto per gli abusi di minore gravita’ la stessa legge prevede, al comma 2 dell’articolo 1015 c.c., rimedi meno rigorosi di carattere non repressivo e sanzionatorio, ma semplicemente cautelari, a tutela preventiva del diritto del nudo proprietario (Cassazione civile, Ordinanza 4 maggio 2023 n. 11627)

10 Agosto 2023

Mediatore e dovere di informativa ai sensi dell’art 1759 c.c.

Il mediatore, ai sensi dell’articolo. 1759, comma 1, codice civile, deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore nel caso di mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di questo dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento della conclusione dell’affare (Cassazione civile, Ordinanza 2.05.2023 n. 11371).

2 Luglio 2023

Clausola che prevede la maturazione del diritto alla provvigione in una fase che non corrisponde alla conclusione dell’affare.

Deve considerarsi come non apposta per nullità parziale di protezione, ai sensi dell’art. 36, comma 1, del d.lgs. n. 206 del 2005, la clausola contenuta in un contratto di mediazione che preveda la maturazione del diritto alla provvigione in una fase che non corrisponde alla conclusione dell’affare, nell’interpretazione datane dalla giurisprudenza di legittimità. Ciò in quanto determina un significativo squilibrio normativo ex art. 33, comma 1, del citato d.lgs., così stravolgendo il fondamento causale dell’operazione economica posta in essere dalle parti (Corte di Cassazione, civile, Sentenza 11 aprile 2023 n. 9612)

17 Giugno 2023

Il diritto reale di abitazione riservato al coniuge superstite

Il diritto reale di abitazione, riservato al coniuge superstite dall’art. 540, comma 2, c.c., ha ad oggetto la sola “casa adibita a residenza familiare”, e cioè l’immobile in cui i coniugi abitavano insieme stabilmente prima della morte del de cuius, quale luogo principale di esercizio della vita matrimoniale; conseguentemente questo diritto non può comprendere due (o più) residenze alternative, oppure due (o più) immobili di cui i coniugi avevano la disponibilità e che usavano in via temporanea, richiedendo la nozione di casa adibita a residenza familiare comunque l’individuazione di un solo alloggio costituente, se non l’unico, quanto meno il prevalente centro di aggregazione degli affetti, degli interessi e delle consuetudini della famiglia. ( Cassazione civile, Sentenza 10.03.2023 n. 7128)

2 Aprile 2023

Preliminare di preliminare: validità e causa del contratto

L’accordo con il quale le parti si obbligano alla successiva stipula di un altro contratto preliminare ha natura atipica ed è valido ed efficace a condizione che sussista l’interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La causa del preliminare di preliminare va, in particolare, ricercata nella funzione, considerata meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, ai sensi dell’art. 1322 cod. civ., di vincolare negozialmente le parti nel corso delle trattative, fissando punti fermi della successiva stipula del contratto preliminare e rinviando a tale momento e sede la fissazione di altri punti rilevanti (Cassazione Civile, Ordinanza nr 2269 del 25.02.2023)

13 Gennaio 2023

Conclusione dell’affare e diritto alla provvigione del mediatore

Per riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., oppure per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Il diritto alla provvigione va, invece, escluso quando tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento (Cassazione civile, Ordinanza 5.Ottobre 2022 n. 28879)

3 Dicembre 2022

Consegna e accettazione dell’opera nel contratto d’appalto.

Nell’appalto, ai sensi dell’art. 1665, comma 4, cod. civ., è necessario distinguere tra atto di “consegna” e atto di “accettazione” dell’opera. La prima è un atto puramente materiale che si compie mediante la messa a disposizione del bene a favore del committente. La seconda richiede, al contrario, che il committente esprima (anche “per facta concludentia”) il gradimento dell’opera stessa, con conseguente manifestazione negoziale che comporta effetti ben determinati, quali l’esonero dell’appaltatore da ogni responsabilità per i vizi e le difformità ed il conseguente suo diritto al pagamento del prezzo. (Cassazione civile, Ordinanza 23 settembre 2022 n. 27915)

26 Novembre 2022

Mediazione e rifiuto ingiustificato di concludere l’affare .

Nella mediazione, qualora il contratto preveda – nel caso in cui il conferente l’incarico rifiuti, anche ingiustificatamente, di concludere l’affare propostogli dal mediatore – un compenso in misura identica (o vicina) a quella stabilita per l’ipotesi di conclusione dell’affare, il giudice deve stabilire se questa clausola determini uno squilibrio fra i diritti e gli obblighi delle parti e sia, quindi, vessatoria, ai sensi dell’articolo 1469 bis c.p.c., comma 1 (ora articolo 33, comma 1 codice del consumo, salvo che in tale pattuizione non sia chiarito che, in caso di mancata conclusione dell’affare per ingiustificato rifiuto, il compenso sia dovuto per l’attivita’ sino a quel momento esplicata (Cassazione Civile, Ordinanza 19 settembre 2022 n. 27344)

13 Novembre 2022

Come distinguere la vendita dall’appalto?

Per distinguere la vendita dall’appalto, quando alla prestazione di fare, caratterizzante l’appalto, si affianchi quella di dare, tipica della vendita, si deve valutare la prevalenza o meno del lavoro sulla materia, considerando la volontà dei contraenti oltre che il senso oggettivo del negozio, per accertare se la somministrazione della materia sia un semplice mezzo per la produzione dell’opera ed il lavoro lo scopo del contratto (appalto), oppure se il lavoro sia il mezzo per la trasformazione della materia ed il conseguimento della cosa l’effettiva finalità del contratto (vendita) (Cassazione civile, Ordinanza 22 agosto 2022 n. 25093).

1 Ottobre 2022

Appalto e concorrente inadempimento dell’appaltatore e del direttore dei lavori

Qualora il danno subito dal committente rientri nell’ambito dell’art. 1669 c.c., e sia conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell’appaltatore e del direttore dei lavori entrambi rispondono dei danni in solido.

Per l’esistenza della solidarietà è, infatti; sufficiente che le azioni e le omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che le stesse costituiscano autonomi e distinti fatti illeciti, o violazioni di norme giuridiche diverse.

Il vincolo di responsabilità solidale trova fondamento nel principio di cui all’articolo 2055 c.c. a nulla rilevando la natura e la diversità dei contratti cui si collega la responsabilità, essendo sia l’appaltatore che il direttore dei lavori, con le rispettive azioni od omissioni, entrambi autori dell’unico illecito extracontrattuale, e quindi tenuti a risarcire integralmente i danneggiati ( Cassazione civile, Ordinanza 19 luglio 2022 n. 22575).