Suprema Corte di Cassazione
sezione II civile
sentenza 15 novembre 2016, n. 23243
(…Omissis…)
RITENUTO IN FATTO
- – Su domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS), entrambi proprietari di unita’ immobiliari facenti parte del medesimo edificio condominiale, il Tribunale di Venezia – per quanto ancora rileva in questa sede – condanno’ il convenuto a demolire l’altana che aveva realizzato sul tetto condominialein spregio della contraria volonta’ espressa dall’assemblea del condominio.
- – Sul gravame proposto dal (OMISSIS), la Corte di Appello di Venezia rigetto’ la domanda attorea.
- – Per la cassazione della sentenza di appello ricorre (OMISSIS) sulla base di quattro motivi.
Resiste con controricorso (OMISSIS), che propone altresi’ ricorso incidentale condizionato affidato a un motivo.
Il ricorrente ha depositato memoria ex articolo 378 c.p.c..
CONSIDERATO IN DIRITTO
- – Col primo e col secondo motivo del ricorso principale, che possono trattarsi unitariamente, si deduce la violazione e la falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., nonche’ il vizio di motivazione della sentenza impugnata, per avere la Corte di Appello ritenuto che la costruzione dell’altana, da parte del (OMISSIS), sul tetto dell’edificio condominiale costituisse esercizio del diritto di uso della cosa comune, non ne alterasse la destinazione e non impedisse agli altri condomini di farne parimenti uso.
Le censure sono fondate.
Va premesso che la giurisprudenza di questa Corte e’ concorde nel ritenere che, in tema di condominio, sono legittimi, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalita’ particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purche’ nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso piu’ intenso della cosa, purche’ non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; con la conseguenza che, per converso, deve qualificarsi illegittima la trasformazione – anche solo di una parte – del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini (cfr., ad es., Cass. n. 1737 del 2005; Cass. n. 24414 del 2006 e Cass. n. 5753 del 2007).
La fattispecie sottoposta al giudizio di questa Corte suprema pone la questione della sussistenza della facolta’, alla stregua del disposto dell’articolo 1102 c.c., per il condomino dell’ultimo piano di un edificiocondominiale, di costruire sul tetto dell’edificio stesso una altana, manufatto (tipico soprattutto, ma non solo, della citta’ di Venezia), che consiste in una piattaforma o loggetta realizzata nella parte piu’ elevata di un edificio (ed alla quale si accede, in genere, dall’abbaino, altro tipico elemento dell’architettura veneziana), che, in alcuni casi, puo’ anche sostituire il tetto e che, a differenza delle terrazze e dei balconi, non sporge, di norma, rispetto al corpo principale dell’edificio di pertinenza.
La questione e’ stata gia’ esaminata e risolta dalla giurisprudenza di questa Corte, che e’ pervenuta ad affermare il principio – condiviso dal Collegio e dal quale non v’e’ ragione di discostarsi – secondo cui, in tema di condominio negli edifici, la cosiddetta “altana” (denominata anche “belvedere”), struttura tipica dei palazzi veneziani, non costituisce “nuova fabbrica” in sopraelevazione, agli effetti dell’articolo 1127 c.c., in quanto da’ luogo ad un intervento che non comporta lo spostamento in alto della copertura, mediante occupazione della colonna d’aria sovrastante il medesimo fabbricato, quanto, piuttosto, la modifica della situazione preesistente, attuata attraverso una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte del tetto comune, con relativo potenziale impedimento all’uso degli altri condomini; l’altana, piuttosto, consistendo in una modifica della situazione preesistente mediante una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte della porzione comune del tetto con relativo impedimento agli altri condomini dell’inerente uso, comporta la violazione del divieto stabilito dall’articolo 1120 c.c., comma 2, essendo indubbio che gli altri condominivengono privati delle potenzialita’ di uso (come quelle, ad es., riconducibili alla possibilita’ di installazione di antenne e alla riparazione o manutenzione della copertura stessa) della parte di tetto occupata dalla struttura dell’altana a beneficio esclusivo del condominio che l’ha realizzata (Sez. 2, Sentenza n. 5039 del 28/02/2013, Rv. 625277; Sez. 2, Ordinanza n. 7906 del 2011, non massimata).
In altre parole, qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica e’ da ritenere illecita, non potendo essere invocato l’articolo 1102 c.c., poiche’ non si e’ in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensi’ all’appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilita’ di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell’immobile.
La Corte territoriale non ha fatto buon governo dei richiamati principi di diritto, affermando apoditticamente che l’altana edificata dal convenuto non rende impossibile l’uso del tetto da parte degli altri condomini.
La sentenza impugnata va pertanto cassata sul punto, con rinvio ad altra sezione della Corte territoriale, perche’ provveda ad un’appropriata rivalutazione del fatto attenendosi ai richiamati principi di diritto.
- – Il terzo e il quarto motivo del ricorso principale (con i quali si deduce la nullita’ della sentenza impugnata per ultrapetizione, nonche’ violazione e falsa applicazione degli articoli 1102 e 1120 c.p.c.) rimangono assorbiti nell’accoglimento dei primi due.
- – L’unico motivo del ricorso incidentale – col quale si deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1127 c.c. per non avere la Corte di Appello ritenuto che la costruzione dell’altana costituisse una “sopraelevazione”, consentita al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare – risulta infondato alla luce dei principi di diritto dianzi richiamati.
In proposito, va ribadito che la costruzione di una “altana” non costituisce “nuova fabbrica” in sopraelevazione, agli effetti dell’articolo 1127 c.c., in quanto non comporta lo spostamento in alto della copertura, ma solo una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte del tetto comune da parte del singolo condomino.
- – In definitiva, vanno accolti i primi due motivi del ricorso principale; vanno dichiarati assorbiti gli altri; va rigettato il ricorso incidentale; la sentenza impugnata va cassata in relazione alle censure accolte, con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Venezia.
Il giudice di rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese relative al presente giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
accoglie i primi due motivi del ricorso principale; dichiara assorbiti gli altri; rigetta il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte di Appello di Venezia