cassazione civile sentenza 20 aprile 2015 n 8031

Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza 20 aprile 2015, n. 8031

(…omissis…)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) con atto d citazione del 13 ottobre 2004 conveniva in giudizio davanti alla Tribunale di Pavia (OMISSIS) e (OMISSIS) per ivi sentire dichiarare l’annullamento, per vizio del consenso causato da errore su qualita’ essenziale, del contratto preliminare del (OMISSIS) ed avente ad oggetto un fondo costituito da un fabbricato ed appezzamenti di terreno circostante.

Esponeva l’attore che poco prima della stipulazione, esattamente in data 26 aprile dello stesso anno, vi era stata una delibera, comunale di modifica del Piano Regolatore Generale che aveva trasformato i detti terreni da agricoli in edificabili. L’attore sosteneva di averlo saputo in data 10 settembre 2004 dopo la conclusione del contratto che prevedendo espressamente il carattere agricolo del terreno risultava, allora, notevolmente difforme rispetto a quello creduto dal promittente venditore.

Si costituivano in giudizio i convenuti eccependo che il prezzo della compravendita determinato in euro 330.000, 00 teneva conto del nuovo valore dei terreni, considerando che il prezzo originariamente corrisposto dal promissario acquirente in data 6 febbraio 2001 in sede di atto di provenienza era di lire 195.000.000, quindi, molto inferiore rispetto a quello indicato nel preliminare. La controparte, pertanto, era perfettamente a conoscenza del mutamento di destinazione urbanistica dei terreni stessi.

Con atto di citazione del 20 novembre 2004 i sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Pavia, (OMISSIS), chiedendo sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c.. di trasferimento dell’immobile e dei terreni previo versamento del prezzo.

Si costituiva (OMISSIS), il quale eccepiva la totale ignoranza della delibera del Comune di modificazione del piano regolatore ed esperiva a sua volta domanda riconvenzionale per l’annullamento del contratto preliminare.

Le due cause venivano riunite.

Il Tribunale di Pavia con sentenza, n. 747 del 13 novembre 2006 rigettava le domande tutte proposte da (OMISSIS) ritenendole infondate ed accoglieva le domande di (OMISSIS) e (OMISSIS) e per l’effetto, previo pagamento del prezzo trasferiva la proprieta’ dei beni oggetto del preliminare di cui si dice.

Avverso questa sentenza proponeva appello (OMISSIS) riformulando la richiesta di annullamento del contratto preliminare di vendita, di cui si dice, per vizio del consenso determinato da errore essenziale, su qualita’ del bene promesso in vendita. Aveva gravemente errato, secondo l’appellante, il Tribunale, sia perche’ non aveva riconosciuto che esso appellante non era a conoscenza del mutamento di destinazione urbanistica del terreno compravenduto e sia perche’ non aveva consentito la prova del contrario.

Si costituivano gli appellati, chiedendo il rigetto dell’appello perche’ infondato.

La Corte di Appello di Milano con sentenza n. 3438 del 2008 rigettava l’appello e condannava l’appellante al pagamento delle spese di lite. Secondo la Corte milanese il contratto preliminare conteneva una clausola che non lasciava dubbi sul fatto che quel fondo veniva promesso in vendita nello stato di diritto e di fatto in cui le unita’ immobiliari in oggetto attualmente si trovavano, con ogni accessione, dipendenza, pertinenza, variazione ampliamento, uso, diritto, ragione, azione, servitu’ attiva e passiva. E di piu’, secondo la Corte di Milano correttamente il primo Giudice si era avvalso della presunzione per ritenere dimostrato che le parti avessero considerato la natura edificatoria del terreno, dato che il promittente venditore aveva acquistato tre anni prima per un costo di lire 195.000.000, mentre lo rivendeva ad euro 330.000,000.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) con ricorso affidato a cinque motivi. (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

In prossimita’ dell’udienza pubblica entrambi le parti hanno depositato memoria ex articolo 378 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.= Con il primo motivo di ricorso, (OMISSIS), lamenta la violazione delle norme di cui agli articoli 1427, 1428, 1429, 1430 e 1431 c.c. relative all’errore riconoscibile su una qualita’ essenziale del contratto. Secondo il ricorrente la Corte, distrettuale nell’aver negato tutela giuridica del (OMISSIS) per avere egli erroneamente ritenuto di aver venduto terreni agricoli anziche’ edificabili, non avrebbe tenuto presente che il contratto preliminare faceva riferimento alla natura agricola dei terreni di che trattasi e del fatto che l’approvazione del piano regolatore edilizio il quale attribuiva la qualita’ di edificabilita’ ai terreni di cui si dice, fosse stato approvato in un tempo di poco antecedente al contratto preliminare. Piuttosto, il (OMISSIS) aveva promesso in vendita un bene qualitativamente differente rispetto alla realta’, essendo egli convinto (ed avendo dichiarato) di promettere l’alienazione di un terreno agricolo, anziche’ edificabile. Anche i promissari acquirenti sottoscrivendo il contratto preliminare hanno dichiarato di voler acquistare un terreno agricolo, nonostante, poi hanno riconosciuto nei loro scritti difensivi di essere sempre stati a conoscenza fin dalle trattative contrattuali della natura edificabile dei terreni sostenendo, altresi’, che tale consapevolezza fosse comune con il (OMISSIS).

Inoltre che il prezzo di euro 330.000,00 corrispondesse a terreni agricoli risulterebbe dalla circostanza che la (OMISSIS) spa. nel marzo del 2003, percio’, oltre un anno, prima del mutamento di destinazione urbanistica (avvenuto nell’aprile del 2004) avesse valutato quei terreni agricoli in euro 360.000,00.

Il caso di specie, insomma, ritiene il ricorrente integrerebbe l’ipotesi di un errore essenziale, cioe’, di errore che ricade sull’identita’ dell’oggetto della prestazione, ovvero, su una qualita’ dello stesso tale da essere ritenuta secondo il comune apprezzamento o in relazione alle circostanze determinante il consenso.

Pertanto, conclude il ricorrente, vi e’ violazione di legge, precisamente degli articoli 1427, 1428, 1429, 1430 e 1431 c.c. ove, il Giudice, rigetti la domanda di annullamento di un contratto preliminare avente ad oggetto, tra l’altro, dei terreni agricoli, svolta dal promittente venditore ignaro dell’intervenuto mutamento della destinazione urbanistica dei medesimi da agricoli ad edificabili ritenendo il Giudice che tale errore non fosse essenziale, ne’ riconoscibile o riconosciuto dai promissari acquirenti, nonostante, questi ultimi abbiano dichiarato nei loro scritti difensivi, di essere stati a conoscenza al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, della natura edificabile del terreno. E’ infatti annullabile ai sensi degli articoli 1427, 1428, 1429, 1430 e 1431 c.c. per errore su una qualita’ essenziale dell’oggetto determinante del consenso, il contratto preliminare di vendita con cui il promittente alienante si obbliga a vendere un terreno nella falsa rappresentazione della sua natura agricola, anziche’, edificabile.

2) vi e’ violazione di legge, precisamente degli articoli 1427, 1428, 1429, 1430 e 1431 c.c. ove il Giudice rigetti la domanda di annullamento di un contratto preliminare avente ad oggetto, tra l’altro, dei terreni agricoli, svolta dal promittente venditore ignaro dell’intervenuto mutamento della destinazione urbanistica dei medesimi da agricoli ad edificabili, abbia altresi’ errato nella determinazione del valore dei terreni promessi in vendita e, quindi, del relativo prezzo. Infatti, l’errore sul prezzo di un bene promesso in vendita pattuito dai contraenti a causa di annullamento del contratto nel caso in cui si traduca in un errore su una qualita’ essenziale dei beni.

1.1 . Il motivo e’ infondato.

Va qui premesso che, come afferma la dottrina e la giurisprudenza, anche, di questa Corte, l’errore consiste in una falsa rappresentazione della realta’ fenomenica, prodotta da una conoscenza distorta ovvero dall’ignoranza di situazioni, qualita’ e rapporti, relativi al contratto ed ai suoi presupposti. Al riguardo, la giurisprudenza ha ritenuto che tale vizio della volonta’ assuma rilevanza qualora sia essenziale, cioe’, incida sul processo formativo del consenso e dia origine ad una rappresentazione distorta della realta’, distorsione che induce la parte a manifestare la propria volonta’ in modo errato.

Ora, nel caso in esame, la Corte distrettuale, interpretando: a) il contratto preliminare di vendita laddove si afferma che “la presente vendita sara’ effettuata a corpo, nello stato di diritto e di fatto in cui le unita’ immobiliari in oggetto attualmente si trovano con ogni accessione, dipendenza, pertinenza, variazione ampliamento, uso, diritto, ragione, azione, servitu’ attiva e passiva, etc”; b) la postilla del 21 settembre sottoscritta da entrambi le parti, laddove si limitava semplicemente a posticipare il contratto definitivo e basta e non toccava in alcun modo ne’ tutte le condizioni del contratto preliminare ne’ soprattutto, il fatto che il contratto definitivo dovesse essere concluso il giorni 30 ottobre 2004; c) nonche’, e, ad un tempo, rapportando il prezzo (pari a lire 195.000.000) di acquisto dello stesso fondo effettuato da (OMISSIS), solo tre anni prima, e il prezzo concordato (pari ad euro 330.000,00) con i promissari acquirenti, ha ritenuto che il promittente venditore, al momento in cui poneva in essere il contratto preliminare di vendita, fosse ben consapevole della trasformazione urbanistica dell’appezzamento di terreno da agricolo ad edificabile. Come afferma la sentenza impugnata, gli elementi, o alcuni elementi, acquisiti in giudizio fanno comprendere all’interprete della volonta’ delle parti in causa che il promittente venditore fosse ben consapevole della trasformazione urbanistica dell’appezzamento di terreno da agricolo in edificabile.

E di piu’, la Corte distrettuale chiarisce che l’eventuale errore, comunque, non integrava gli estremi di un errore essenziale sull’oggetto del contratto dato che indipendentemente dalla qualifica urbanistica attribuita al terreno di cui si dice, al promittente venditore interessava fondamentalmente incassare la somma cosi’ come indicata nel preliminare.

E’ di tutta evidenza, pertanto, che la Corte ha escluso che, nel caso in esame, fossero riscontrabili gli estremi di un errore, cioe’, che (OMISSIS) avesse una falsa rappresentazione delle qualita’ del terreno, oggetto del preliminare di vendita, e, comunque, di un errore essenziale sull’oggetto del contratto. A fronte di queste valutazioni della Corte distrettuale il ricorrente contrappone le proprie ma della maggiore o minore attendibilita’ di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non e’ certo consentito discutere in questa sede di legittimita’, ne’ puo’ il ricorrente pretendere il riesame del merito sol perche’ la valutazione delle accertate circostanze di fatto, come operata dal giudice di secondo grado, non collima con le loro aspettative e confutazioni.

2= Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la contraddittorieta’ della motivazione in ordine all’errore di (OMISSIS) sulla qualita’ e sul prezzo dei terreni promessi in vendita. Secondo il ricorrente la Corte di appello avrebbe riconosciuto l’esistenza dell’errore del (OMISSIS) sulla natura dei terreni e di conseguenza sul prezzo convenuto per l’alienazione dei medesimi ma avrebbe poi escluso la rilevanza giuridica dell’errore. Sostanzialmente la Corte di Appello, sempre secondo il ricorrente, avrebbe stabilito che l’errore dell’odierno ricorrente sulla natura edificabile dei terreni fosse giuridicamente irrilevante, in quanto non essenziale, ne’ determinante, eppero’ in tal modo avrebbe sempre riconosciuto l’esistenza di un errore. La contraddittorieta’ della motivazione si coglie anche in quella affermazione della sentenza impugnata secondo la quale anche nell’ipotesi in cui (OMISSIS) non fosse stato a conoscenza della nuova natura dei terreni, certamente era a conoscenza della potenzialita’ edificatoria ed avrebbe percio’ proposto un prezzo di acquisto gia’ comprensivo del maggior valore dei beni.

In conclusione, la motivazione della sentenza impugnata risulta del tutto contraddittoria in ordine all’esistenza o inesistenza dell’errore del (OMISSIS) sulla natura (agricola anziche’ edificabile) del terreno e, quindi, in ordine all’esistenza o inesistenza dell’errore sul valore e sul prezzo dei terreni. Il Giudice di secondo grado stabilendo, infatti, che l’errore commesso dal (OMISSIS) non fosse meritevole di protezione giuridica in quanto privo dei requisiti di cui all’articolo 1428 c.c., ha riconosciuto in ogni caso l’esistenza di un errore.

Dall’altro lato, il Giudice di secondo grado ha stabilito che anche in presenza di un errore sulla nuova destinazione urbanistica dei terreni, il (OMISSIS) fosse, comunque, a conoscenza della potenzialita’ edificatoria dei terreni. Infine, il collegio ha escluso l’esistenza dell’errore in capo al (OMISSIS) ritenendo che questi al momento della stipula del contratto preliminare sapeva di vendere dei terreni edificabili ed aveva, a tal fine, determinato un prezzo corrispondente al nuovo valore dei medesimi. L’iter logico che avrebbe dovuto seguire il Giudice consisteva, invece, nel riconoscimento, alla luce di quanto dichiarato dal (OMISSIS), nel contratto preliminare, di un errore sulla natura dei terreni e, di conseguenza, di un errore sul valore dei medesimi. Sulla base di tale considerazione, il Giudice di secondo grado avrebbe poi dovuto, conformemente al disposto dell’articolo 1427 c.c. e segg., annullare il contratto preliminare.

2.1 .= Il motivo rimane assorbito nel motivo precedente.

Tuttavia ed ad ogni buon conto va osservato che la Corte di appello di Milano essenzialmente non ha riconosciuto che il (OMISSIS) fosse caduto in errore nella stipula del preliminare ma, al contrario, ha chiarito che il promittente venditore (cioe’ (OMISSIS)) fosse ben consapevole della trasformazione urbanistica dell’appezzamento di terreno agricolo in edificabile. A cio’ la Corte distrettuale ad abundantiam aggiungeva che, comunque, e, in ogni caso (ove, cioe’, si volesse riscontare un errore) quell’errore non avrebbe integrato gli estremi di un errore essenziale. Qualora l’errore sulla natura del bene fosse stato essenziale ai fini della vendita il (OMISSIS) a settembre con la postilla di cui si dice non avrebbe chiesto un rinvio per la stipula del contratto definitivo ma avrebbe preteso una modifica del contratto preliminare o si sarebbe rifiutato di stipulare il contratto definitivo a fronte della scoperta della diversa natura del terreno.

3.= Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta l’omessa motivazione in ordine alla differenza tra prezzo iniziale e prezzo finale di vendita dei beni. Sarebbe illogica, secondo il ricorrente, la motivazione secondo la quale la sola differenza tra prezzo iniziale e prezzo finale dei beni promessi in vendita dimostrerebbe che il prezzo pattuito per la vendita dell’immobile fosse comprensivo del maggior valore dei terreni acquisito per effetto della trasformazione urbanistica e, di conseguenza, che il (OMISSIS) non fosse certamente caduto in errore. Piuttosto, la Corte di merito non ha considerato che un’ampia differenza tra prezzo iniziale di acquisto e pezzo finale di vendita (posto che, nel caso di specie, si debba considerare ampia la differenza) possa essere l’effetto di numerosi e alternativi fattori. Cosi’ come non avrebbe tenuto conto che la (OMISSIS) spa. Gia’ un anno prima del mutamento di destinazione aveva valutato i medesimi terreni ancora agricoli in euro 360.000,00 in piu’ rispetto alla valore successivamente determinato dalla (OMISSIS) e pattuito nel contratto preliminare di vendita.

In sintesi, la mera anche ampia differenza tra prezzo iniziale di acquisto di una villa con annessi terreni agricoli e prezzo finale di vendita di tali beni non e’ di per se, idonea a provare che il prezzo finale e’ comprensivo dell’eventuale maggiore valore dei terreni acquisiti a seguito della loro trasformazione in terreni edificabili, tanto meno tale che ampia differenza puo’ essere ritenuta idonea a provare che il prominente alienante non era in errore al momento della stipula del contratto preliminare e si e’ obbligato a vendere al fine di ricavare un prezzo corrispondente al maggior valore dei terreni. Il Giudice di secondo grado non avrebbe potuto percio’, sulla base di tale differenza ritenere che il (OMISSIS) non fosse caduto in errore circa la qualita’ dei beni promessi in vendita, egli piuttosto, in ragione del contenuto del contratto preliminare, nel quale il (OMISSIS) ha promesso la vendita di beni agricoli al fine di ottenere un prezzo evidentemente corrispondente al valore di terreni agricoli e in ragione della valutazione svolta dalla (OMISSIS) spa., nel marzo 2003 (percio’ oltre un anno prima della modifica del PRG. Avvenuta nell’aprile del 2004) avrebbe dovuto escludere che il prezzo convenuto corrispondesse al valore dei terreni edificabili e riconoscere percio’ che il (OMISSIS) non e’ caduto in errore al momento della stipula del contratto preliminare. Alla luce di cio’ il Giudice avrebbe dovuto ritenere sussistenti tutti i presupposti giuridici previsti per l’annullamento del contratto per vizio del consenso.

3.1.= Il motivo rimane in parte assorbito nei motivi precedenti ed in parte e’ inammissibile dato che il ricorrente fa riferimento a delle perizie di cui pero’ non specifica se sono documenti acquisti in giudizio e soprattutto non riporta, trascrivendolo, l’esatto contenuto delle stesse.

In questa sede, puo’ e deve essere specificato, che la Corte distrettuale ha desunto in via presuntiva che la differenza tra il prezzo convenuto ed il prezzo iniziale del bene trovasse giustificazione nel fatto che all’inizio il terreno era stato considerato agricolo e successivamente veniva considerato, in ragione della nuova natura, terreno edificabile.

Presunzione questa che unitamente ad altri elementi e allo stesso contenuto del contratto preliminare nonche’ della nota del settembre 2004, convincevano la Corte distrettuale a ritenere che (OMISSIS) fosse a conoscenza della natura edificatoria del terreno e, dunque, non fosse in errore al momento della stipula del contratto preliminare.

4.= Con il quarto motivo il ricorrente lamenta l’omessa motivazione in ordine alla postilla aggiunta al contratto preliminare in data (OMISSIS).

Secondo il ricorrente immotivatamente, il Giudice di secondo grado ha ritenuto di dover escludere l’esistenza di un errore in capo al (OMISSIS) avendo questi dichiarato attraverso la postilla aggiunta al contratto preliminare di voler rinviare il contratto definitivo.

Eppero’, il Giudice di secondo grado ha errato, non solo nel ritenere che al momento della stipula del contratto preliminare non vi fosse un vizio della volonta’ in capo al (OMISSIS) ma ha altresi’ errato nel ritenere che tale vizio del consenso dovesse essere escluso anche in considerazione della pattuizione del (OMISSIS) presa in sede di stipula del contratto definitivo, con la quale veniva disposto il rinvio del contratto definitivo di vendita. Tutti gli elementi di causa compresa la corrispondenza che e’ seguito all’incontro del (OMISSIS) fanno, infatti, univocamente escludere che il (OMISSIS) a seguito della scoperta dell’errore sulla natura dei terreni promessi in vendita abbia inteso addivenire egualmente alla stipula del contratto definitivo ed abbia manifestato ai promissari acquirenti la sua volonta’ in tal senso. Il vizio del consenso del (OMISSIS) confermato dal rifiuto di stipulare il contratto definitivo avrebbe percio’ dovuto giustificare l’annullamento del contratto preliminare.

4.1.= Il motivo e’ infondato, soprattutto, perche’ non coglie l’effettiva ratio decidendi, considerato che la Corte distrettuale non ha fondato la sua decisione di escludere che (OMISSIS) fosse caduto in errore in ordine alle qualita’ del bene che prometteva di vendere, solo su un dato, ovvero sulla sola postilla aggiuntiva al preliminare di vendita, ma, piuttosto, ha valutato tutti gli elementi acquisiti in giudizio complessivamente e unitariamente attribuendo un significato specifico al comportamento delle parti anche successivo alla stipulazione del contratto preliminare, cosi’ come riportato dalla stessa postilla piu’ volte richiamata.

5.= Con il quinto motivo del ricorso il ricorrente lamenta la violazione dell’articolo 1439 c.c., per effetto dell’esclusione del dolo in capo ai sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS). Secondo i ricorrenti, la Corte distrettuale, erroneamente, avrebbe escluso l’annullamento del preliminare di cui si dice, per dolo, perche’ posto che (OMISSIS) e (OMISSIS) da sempre erano stati consapevoli della natura urbanistica dei terreni oggetto della promessa vendita, sarebbe provato il dolo dei promissaria acquirenti avendo taciuto tale circostanza al (OMISSIS) promittente venditore. Piuttosto, se il (OMISSIS) fosse stato debitamente informato dai promissari acquirenti della nuova natura dei terreni non avrebbe stipulato quel contratto preliminare. La maliziosa reticenza di (OMISSIS) e (OMISSIS) avrebbe avuto, sempre secondo il ricorrente, un ruolo determinante del consenso del (OMISSIS).

Pertanto conclude il ricorrente dica la Corte di Cassazione se e’ annullabile per dolo ai sensi dell’articolo 1439 c.c., il contratto preliminare di vendita di un terreno agricolo ove i promissari acquirenti al momento della sottoscrizione siano stati a conoscenza dell’intervenuto mutamento della destinazione urbanistica dei terreni da agricoli ad edificabili, ma abbiano maliziosamente taciuto al promittente alienante tale circostanza determinante del suo consenso.

5.1.= Il motivo e’ infondato.

Come ha, correttamente, chiarito la Corte distrettuale, nel caso in esame non era ravvisabile un dolo in capo ai promissari acquirenti visto che andavano a pagare a (OMISSIS) un fondo ad un prezzo che solo pochi anni prima questi lo aveva acquistato sborsando una somma mutevolmente inferiore. Ed e’ del tutto evidente, che la constatazione della Corte distrettuale esclude che, nel caso concreto, sussistessero gli estremi del dolo posto che i promissari acquirenti non avrebbe avuto un vantaggio con il non riferire al promittente venditore la loro conoscenza in merito alla natura del terreno oggetto del preliminare.

E, tuttavia e/o, comunque, considerando la sentenza impugnata, unitariamente e complessivamente, il dolo di cui si dice sarebbe incompatibile con la considerazione della Corte distrettuale, esplicitata nella stessa sentenza, secondo la quale il (OMISSIS), promittente venditore, al momento, della stipulazione del preliminare fosse ben consapevole della trasformazione urbanistica dell’appezzamento di terreno da agricolo in edificabile, dato che i promissari acquirenti avrebbe taciuto, al promittente venditore, una circostanza gia’ conosciuta, e/o, comunque, una circostanza conoscibile dal (OMISSIS) essendo riconducibile al Piano Regolatore Generale del Comune di (OMISSIS).

n definitiva, il ricorso va rigettato e il ricorrente, in ragione del principio di soccombenza ex articolo 91 c.p.c., condannato al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 3200,00 di cui euro 200 per esborsi oltre spese generali ed accessori come per legge.