Corte di Cassazione, sezione seconda civile,
ordinanza 24 gennaio 2018, n. 1750
(…omissis…)
FATTO E DIRITTO
Rilevato che:
1. Con sentenza n. 184 del 2008 il tribunale di Termini Imerese ha dichiarato risolto il contratto preliminare stipulato in data 12.5.1999 tra (OMISSIS) e (OMISSIS) da una parte e (OMISSIS) e (OMISSIS) dall’altra (a loro volta chiamanti in causa i precedenti venditori (OMISSIS) e (OMISSIS)), condannando i signori (OMISSIS) e (OMISSIS) al rimborso dell’acconto percepito e delle migliorie, oltre che alla restituzione dell’immobile. Ha ritenuto il tribunale che, seppur non menzionato nella scrittura, il preliminare avesse ad oggetto, oltre che il fondo, anche un manufatto su esso collocato; che quest’ultimo preesistesse all’immissione degli attori sul fondo; che l’immobile fosse abusivo e insuscettibile di sanatoria; cio’ cui conseguirebbe la risoluzione del preliminare.
2. Con sentenza n. 780/2014 depositata il 12.5.2014 la corte d’appello di Palermo, adita da (OMISSIS) e (OMISSIS), ha accolto l’impugnazione e, in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato le domande originarie di (OMISSIS) e (OMISSIS), i cui eredi (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito all’appello.
2.1. A sostegno della decisione, la corte locale ha considerato:
– che, “dalla scrittura privata emerge(ndo) che (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno promesso di vendere… un terreno agricolo con annessa vasca di irrigazione”, “nessun obbligo di trasferimento dell’immobile cui gli odierni appellanti sarebbero inadempienti puo’ configurarsi”;
– che non “sussiste alcuna prova che, invece, la promessa di vendita riguardasse anche l’immobile”.
3. Avverso tale sentenza (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quali eredi dei defunti genitori (OMISSIS) e (OMISSIS), hanno proposto ricorso per cassazione articolato su due motivi. Hanno resistito (OMISSIS) e (OMISSIS) con controricorso illustrato da memoria. Non hanno svolto difese (OMISSIS) e (OMISSIS).
Considerato che:
1. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione dell’articolo 934 c.c., richiamando il principio di diritto – affermato come violato dalla corte d’appello – secondo il quale, in virtu’ di detta norma in tema di accessione, il contratto che non specifichi che con il suolo siano trasferiti anche manufatti comunque comprende anche questi.
1.1. Il motivo e’ fondato nei limiti di cui in prosieguo.
1.2. Tradizionalmente questa corte ha affermato (v. ad es. Cass. n. 24679 del 21/11/2006 e, per i profili tributari, n. 4861 del 02/04/2001, n. 3559 del 12/03/2002, n. 4623 del 27/03/2003 e n. 5856 dell’08/03/2013) che la compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione – in forza del quale l’opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario dello stesso – il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorche’ non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, non costituisca, su di essi, un diritto di superficie a favore proprio o di terzi. In tale ambito, il principio di diritto applicato si e’ fatto discendere dalla disposizione dell’articolo 934 c.c..
1.3. Piu’ recentemente questa corte (v. Cass. n. 9769 del 12/05/2016) ha nuovamente ribadito che la compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorche’ non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a se’ stesso o ad altri la proprieta’ del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprieta’ superficiaria ai sensi dell’articolo 952 c.c.. In detto precedente, senza come detto innovare sul piano del principio applicato, questa corte ha considerato che l’accessione di cui all’articolo 934 c.c., fa si’ che il proprietario del suolo acquisti la proprieta’ della costruzione su di esso successivamente edificata, ammettendo la deroga data soltanto da una specifica disposizione di legge o da un’espressa pattuizione tra le parti; da cio’ ha fatto derivare che detta disciplina e’ “estrane(a) al tema dell’interpretazione dell’oggetto del contratto di compravendita di un suolo sul quale siano gia’ incorporate costruzioni al momento dell’atto, senza che di esse si faccia espressa menzione a fini di determinazione dell’effetto traslativo della proprieta’, o altrimenti di effetti costitutivi di distinti diritti reali” (sottolineatura aggiunta). Il predetto precedente ha dunque concluso, anche in questo caso ribadendo il precedente indirizzo all’uopo precisato, che “una volta incorporatasi la costruzione elevata nel terreno sottostante, ove si proceda alla stipula di un atto di trasferimento del suolo, il venditore puo’ riservare a se’ stesso o ad altri la proprieta’ del fabbricato soltanto costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprieta’ superficiaria ai sensi dell’articolo 952 c.c.”.
1.4. Acclarato dunque, condividendosi il precedente del 2016, che il tema d’indagine non e’ direttamente governato dall’articolo 934 c.c., ma dalla disciplina in materia di interpretazione dei contratti di cui all’articolo 1362 c.c. e ss., (cfr. per un caso analogo Cass. n. 28350 del 18/12/2013), puo’ essere necessario in questa sede – ove non forma oggetto di attenzione un contratto definitivo di compravendita ma un preliminare – l’ulteriore chiarimento per cui:
– in argomento, la ricerca della comune intenzione delle parti ex articolo 1362 c.c., trattandosi di contratto preliminare di compravendita di immobile soggetto alla forma scritta ad substantiam ex comb. disp. articolo 1350 c.c., n. 1), e articolo 1351 c.c., deve essere fatta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, presentando il senso letterale delle parole un margine di equivocita’, soltanto attingendo alle manifestazioni di volonta’ contenute nel testo scritto;
– coordinando la disciplina degli articoli 1362 e 1350 c.c., deve dunque confermarsi che una proprieta’ separata della costruzione edificata sul suolo puo’ ipotizzarsi, in ipotesi di contratto definitivo o preliminare di vendita di un terreno, solo con l’espressa costituzione del diritto di cui all’articolo 952 c.c.;
– tanto si spiega in relazione ai limiti della proprieta’ fondiaria di cui all’articolo 840 c.c. (norma che, pur differenziandosi da quella corrispondente del codice del 1865 in quanto non menziona piu’ il sovrassuolo come oggetto del diritto, “adotta espressamente il criterio dell’interesse,… misura del limite entro il quale il proprietario puo’ esercitare il suo potere di esclusione” su di esso – § 409 della relazione al cod. civ.), per cui la costruzione occupante il soprassuolo, essendo immediatamente coerente con il suolo, di per se’ attinge l’interesse del proprietario.
1.5. Tanto precisato, avendo la parte ricorrente comunque lamentato la violazione del principio di diritto secondo il quale il contratto che non specifichi che con il suolo siano trasferiti anche manufatti comunque comprende anche questi, il motivo va accolto, essendo irrilevante se la base giuridica del principio sia quella indicata dalla parte (articolo 934 c.c.), peraltro in coerenza con la giurisprudenza dell’epoca, o quella sopra precisata dell’articolo 1362 c.c. e ss., in relazione agli articoli 1350 (e 1351), 840 e 952 c.c.. Non costituisce infatti condizione necessaria del ricorso per cassazione la esatta indicazione delle disposizioni di legge delle quali viene lamentata l’inosservanza, purche’ si faccia valere un vizio della decisione astrattamente idoneo a inficiare la pronuncia.
2. Con il secondo motivo, si deduce violazione dell’articolo 91 c.p.c. ss., in tema di spese processuali.
2.1. Il motivo e’ assorbito, dovendo il regime delle spese essere riesaminato a seguito del giudizio di rinvio.
3. La pronuncia impugnata va dunque cassata in relazione al motivo accolto. Essendo necessarie valutazioni in fatto (tra le quali quelle connesse all’eccezione riferita alla L. n. 47 del 1985, articolo 40, tema che ha conosciuto significative evoluzioni giurisprudenziali) va disposto rinvio alla corte d’appello di Palermo, in altra sezione, anche per il governo delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla corte d’appello di Palermo, in diversa sezione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.