preliminare di preliminare – Studio Legale Avvocato Carmela Ruggeri

2 Aprile 2023

Preliminare di preliminare: validità e causa del contratto

L’accordo con il quale le parti si obbligano alla successiva stipula di un altro contratto preliminare ha natura atipica ed è valido ed efficace a condizione che sussista l’interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La causa del preliminare di preliminare va, in particolare, ricercata nella funzione, considerata meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, ai sensi dell’art. 1322 cod. civ., di vincolare negozialmente le parti nel corso delle trattative, fissando punti fermi della successiva stipula del contratto preliminare e rinviando a tale momento e sede la fissazione di altri punti rilevanti (Cassazione Civile, Ordinanza nr 2269 del 25.02.2023)

9 Gennaio 2021

Preliminare di preliminare di compravendita immobiliare.

In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione della stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se questo accordo costituisca esso stesso un contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti.
Nel caso in cui tale verifica dia esito negativo, potrà ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare (Cassazione civile, Ordinanza 28 ottobre 2020, n. 23736).

25 Aprile 2020

L’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione se tra le parti si è costituito solo un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare.

L’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione se tra le parti non è stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si è solo costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento. (Cassazione civile ordinanza nr 7781 del 10 aprile 2020).