Categoria: Immobiliare

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Diritto alla provvigione del mediatore e conclusione dell’affare

Per riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 cod. civ. oppure per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. (Cassazione,civile, Ordinanza|11 marzo 2021 n. 6815).,

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Per l’esistenza del rapporto di mediazione è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene.

Per l’esistenza del rapporto di mediazione è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene, dal momento che il rapporto di mediazione non postula un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore e si configura anche a fronte della materiale attività intermediatrice in concreto posta in essere, che i contraenti accettano (anche soltanto tacitamente) nel momento in cui ne utilizzano i risultati ai fini della stipula del contratto; qualora poi il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti e l’altra via abbia prestato acquiescenza, quest’ultima è del pari vincolata verso il mediatore (Cassazione Civile – ordinanza 12 marzo 2021, n.7029)

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Preliminare di preliminare di compravendita immobiliare.

In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione della stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se questo accordo costituisca esso stesso un contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti.
Nel caso in cui tale verifica dia esito negativo, potrà ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare (Cassazione civile, Ordinanza 28 ottobre 2020, n. 23736).

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Costituzione convenzionale di una servitù prediale.

Ai fini della costituzione convenzionale di una servitu’ prediale non si richiede l’uso di formule sacramentali, di espressioni formali particolari, ma è sufficiente che dall’atto scritto si desuma la volonta’ delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l’imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Ciò sempre che l’atto abbia natura contrattuale, rivesta la forma stabilita dalla legge ad substantiam e che da esso risulti in modo inequivoco la volonta’ delle parti di costituire la servitu’, anche se il contratto sia diretto ad altro fine” (Corte di Cassazione, Ordinanza 4 settembre 2020, n. 18465.)

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Preliminare di compravendita immobiliare sottoposto a condizione risolutiva

Le parti che stipulano un preliminare di compravendita immobiliare sottoposto alla condizione risolutiva del mancato rilascio del permesso di costruire secondo le attese potenzialità edificatorie, devono comportarsi, in pendenza della condizione, secondo buona fede. Pertanto, se il promittente venditore è chiamato a porre in essere tutti gli atti necessari per l’ottenimento del permesso, anche il promissario acquirente deve improntare la sua condotta a correttezza per favorire la conservazione del contratto. (Cassazione civile, Ordinanza 4 settembre 2020, n. 18464)

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Affare concluso grazie ad iniziative del tutto nuove e irrilevanza dell’intervento del mediatore originario.

Non ha diritto alla provvigione il mediatore se, una prima fase delle trattative avviate con il suo intervento non ha dato risultato positivo e si possa affermare che la conclusione dell’affare cui le parti sono successivamente pervenute è indipendente dall’intervento del mediatore che le ha poste originariamente in contatto in quanto la ripresa delle trattative è avvenuta per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili alle precedenti o da queste condizionate. (Cassazione civile, Ordinanza 16 ottobre 2020, n. 22426).

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Nella promessa di vendita, nel caso sia stata concordata la consegna del bene prima del contratto definitivo, la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato.

Nella promessa di vendita, quando viene concordata la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi. La disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. La relazione con la cosa da parte del promissario acquirente integra, pertanto, una detenzione qualificata e non un possesso utile “ad usucapionem”, salvo dimostrare l’intervenuta “interversio possesionis” secondo quanto disposto dall’art. 1141 c.c. ( Cassazione civile, Sentenza 2 ottobre 2020, n. 21137).

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Sull’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un preliminare avente ad oggetto un terreno sul quale insistono anche delle costruzioni.

Nel caso sia richiesta l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare avente ad oggetto un terreno sul quale insistono anche delle costruzioni, non puo’ essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 c.c., in assenza, non solo del certificato di destinazione urbanistica del terreno ex articolo 30 del D.P.R. n. 380/2001, ma anche della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono un requisito richiesto a pena di nullita’ dall’art.46 del D.P.R. n. 380/ 2001. (Corte di Cassazione, Ordinanza 2 settembre 2020, n. 18195).

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Sulla determinabilità dell’oggetto del contratto preliminare.

Per la determinabilita’ dell’oggetto del contratto preliminare (ed in funzione della susseguente adottabilita’ della sentenza ex articolo 2932 c.c.), si deve considerare la sufficiente indicazione e descrizione degli elementi identificativi del bene che ne costituisce l’oggetto, non essendo rilevanti – ove esso coincida con un immobile – le eventuali vicende successive comportanti modifiche catastali del bene stesso (Cassazione civile, Sentenza 28 Luglio 2020, N. 16078)

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