Sulla natura del termine per la stipula del contratto definitivo

Il termine per la stipula del contratto definitivo fissato nel preliminare di compravendita immobiliare può essere ritenuto essenziale, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c. c. , solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi tenendo conto delle espressioni utilizzate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Questa volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “improrogabile”, quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del contratto stesso oltre la data considerata. (Cassazione Civile, Ordinanza 12 gennaio 2022 n. 823).

Sulla determinabilità dell’oggetto del contratto preliminare.

Per la determinabilita’ dell’oggetto del contratto preliminare (ed in funzione della susseguente adottabilita’ della sentenza ex articolo 2932 c.c.), si deve considerare la sufficiente indicazione e descrizione degli elementi identificativi del bene che ne costituisce l’oggetto, non essendo rilevanti – ove esso coincida con un immobile – le eventuali vicende successive comportanti modifiche catastali del bene stesso (Cassazione civile, Sentenza 28 Luglio 2020, N. 16078)

Nel preliminare ad effetti anticipati con consegna dell’immobile prima della stipula del contratto definitivo non decorre il termine di decadenza per opporre i vizi noti.

Nel caso di stipula di un contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto (Cassazione, civile, Ordinanza 27 maggio 2020, n. 9953)

curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile –   trascrizione domanda ex art. 2932 c.c.  e trascrizione sentenza di accoglimento domanda – scioglimento contratto  preliminare con effetto verso promissario acquirente –  esclusione

Il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non puo’ sciogliersi dal contratto preliminare, ai sensi dell’articolo 72 L. Fall., con effetto verso il promissario acquirente, ove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex articolo 2932 c.c. e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta, in quanto, a norma dell’articolo 2652 c.c., comma 1, n. 2), la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull’iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese (Corte di Cassazione, sezione prima civile, Ordinanza 22 ottobre 2018, n. 26641)

1755 c.c. – affare- diritto alla provvigione mediatore – nozione – operazione economica generatrice rapporto obbligatorio

Per affare”, da cui, a norma dell’articolo 1755 c.c., sorge il diritto alla provvigione del mediatore, deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto, cioe’, in virtu’ del quale sia costituito un vincolo che da’ diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno, sicche’ anche la stipulazione di un contratto preliminare e’ sufficiente a far sorgere tale diritto (Corte di Cassazione, Ordinanza 3 luglio 2018, n. 17319)

contratto preliminare – inadempimento – conseguenze

A fronte di un vincolo contrattuale preliminare ormai perfezionatosi, nel  caso di inadempimento e’  ipotizzabile una pronuncia giudiziale costitutiva dello scioglimento del contratto per effetto della declaratoria di risoluzione per inadempimento ex articolo 1453 c.c., previo accertamento dell’incidenza della gravita’ dell’inadempimento stesso sul funzionamento sinallagmatico. Altrimenti, puo’ darsi un’ipotesi di risoluzione di diritto del contratto, ove sussistano i presupposti dell’essenzialita’ del termine, o della pattuizione di una clausola risolutiva espressa o della previa intimazione d’una diffida ad adempiere (articoli 1454, 1456 e 1457 c.c.). Infine, la sentenza puo’ prendere atto dell’intervenuto esercizio di una facolta’ di recesso, facolta’ attribuita in forza di patto espresso (articolo 1373 c.c.), oppure, in forza del secondo comma dell’articolo 1385 c.c., ove sia stata data una caparra confirmatoria, in forma di risoluzione stragiudiziale del contratto per l’inadempimento della controparte. Se invece la pattuizione intercorsa durante le trattative di acquisto e’ finalizzata ad ulteriori accordi che definiscano i restanti elementi essenziali dell’accordo, e non e’ percio’ ancora qualificabile come contratto preliminare, puo’ ipotizzarsi un rifiuto motivato di procedere nella contrattazione. (Cassazione civile Sentenza 21 maggio 2018, n. 12527)