Delibera – impugnazione  condomino – attribuzione amministratore ex art. 1131 c.c.- sussistenza- autorizzazione o ratifica dell’assemblea – necessità – esclusione

L’amministratore puo’ resistere all’impugnazione della delibera assembleare e puo’ gravare la relativa decisione del giudice, senza necessita’ di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacche’ l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso . Pertanto, la difesa in giudizio delle delibere dell’assemblea impugnate da un condomino rientra nelle attribuzioni dell’amministratore, indipendentemente dal loro oggetto, ai sensi dell’articolo 1131 c.c.. (Cassazione civile, sentenza n. 7095 del 20.03.2017)

 

Condominio- opere di ristrutturazione edilizia e interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti –   rovina o evidente pericolo di rovina o gravi difetti – incidenza sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene – articolo 1669 c.c.- applicabilità – sussiste

 

L’articolo 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo. (Corte di Cassazione, sezioni unite civili, sentenza 27 marzo 2017, n. 7756)

Avviso di convocazione assemblea condominiale – presunzione conoscenza – prova a carico del dichiarante. Invio tramite lettera raccomandata – mancata consegna per assenza destinatario – presunzione di conoscenza – rilascio avviso di giacenza presso ufficio postale.

Per ritenere sussistente, secondo l’articolo 1335 c.c., la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della dichiarazione a questo diretta, occorre la prova, il cui onere incombe al dichiarante, che la dichiarazione sia pervenuta all’indirizzo del destinatario. Tale momento, nel caso in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l’assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, e non gia’ con il momento in cui la missiva fu consegnata (Cassazione civile, sentenza n. 22311 del 3 novembre 2016)

Condominio – sottotetto – proprietà comune condominiale – condizioni.

In tema di Condominio il sottotetto è proprietà comune condominiale a meno che non risulti diversamente dall’atto di acquisto o dalle caratteristiche strutturali del sottotetto medesimo. Nel caso in cui non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorieta’ supposto dall’articolo 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, in quanto lo stesso sottotetto assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidita’ l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. (Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 23 novembre 2016, n. 23902)

Proprietario ultimo piano edificio condominiale – modifica di una parte del tetto – trasformazione in terrazza od occupazione con altra struttura equivalente od omologa a proprio uso esclusivo – liceità – esclusione

Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica e’ da ritenere illecita, non potendo essere invocato l’articolo 1102 c.c., poiche’ non si e’ in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensi’ all’appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilita’ di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell’immobile. (Cassazione Civile, sentenza 15 novembre 2016, n. 23243)

Singolo condomino – distacco da impianto centralizzato di riscaldamento – possibilità – sussiste – condizioni

Ai sensi dell’articolo 1118 c.c. come modificato dalla L. n. 220/ 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il singolo condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento ma a condizione che dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto od aggravi di spesa per gli altri condomini (Cassazione civile, sentenza n. 22285 del 3 novembre 2016)

Condominio – delibera assembleare – voto favorevole dei rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio – istituzione fondo cassa – situazione di grave degrado dell’immobile – creazione provvista per procedere a opere di manutenzione straordinaria e ordinaria – legittimità

È legittima la delibera assembleare, assunta con il voto favorevole dei rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio, con la quale si è istituito un fondo­cassa, in una situazione di grave degrado dell’immobile, per assicurare la provvista per procedere a opere di manutenzione straordinaria e ordinaria. (Cassazione civile, sentenza n. 17035 , dell’11 agosto 2016)

Autorizzazioni amministrative – efficacia – limitata a rapporto pubblicistico tra P.a. e privato Autorizzazioni amministrative – estensione efficacia a rapporto tra privati – esclusione

Le autorizzazioni amministrative esauriscono la loro efficacia nell’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, non potendo – neppure ai fini della legittimita’ di una innovazione ai sensi dell’articolo 1120 c.c., comma 2 da compiersi nell’ambito di un condominio di edificio – incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini (Cassazione civile, ordinanza 22 giugno 2016, n. 12917)

Condominio negli edifici – uso lastrico solare non comune a tutti i condomini – danni da infiltrazioni – responsabilità del proprietario (o dell’usuario esclusivo) del lastrico solare (o della terrazza a livello) e del condominio. Responsabilita’ – concorso – criterio di imputazione previsto dall’articolo 1126 c.c.

In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorche’ di proprieta’ esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilita’, salva la rigorosa prova contraria della riferibilita’ del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’articolo 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.(Cassazione civile,  Sezioni Unite   sentenza 10 Maggio 2016 n.  9449)

Condominio – transazione avente ad oggetto diritti reali su cosa comune – consenso unanime – necessità. Condominio – transazione avente ad oggetto un diritto obbligatorio – consenso unanime – esclusione.

Ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ. (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ.), è richiesto il consenso di tutti i comunisti – e, quindi, della totalità dei condomini – per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale – che decide con il criterio delle maggioranze – autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni. (Cassazione civile, ordinanza n. 7201 del 13 aprile 2016);